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Un couple garde son grand appartement après le départ des enfants. Dans le même quartier, une famille cherche une pièce de plus, sans trouver de logement correspondant à son budget près de l’école. Une personne âgée voudrait quitter son immeuble sans ascenseur, mais rester à proximité de ses commerces habituels et de ses proches.

Leurs logements sont occupés. Pourtant, ils ne correspondent plus tout à fait à leurs besoins.

Un taux d’occupation élevé rassure un propriétaire, et c’est compréhensible. Il renseigne beaucoup moins sur la vie des habitants : peuvent-ils supporter leurs charges ? Leur appartement leur convient-il encore ? Ont-ils les moyens d’en changer ?

La durabilité sociale s’intéresse à ces questions. Appliquée au logement, elle consiste à tenir compte des besoins des habitants et de leur évolution, sans que chaque changement de situation se heurte à des obstacles disproportionnés. Pour une agence, une régie ou un promoteur, cela concerne aussi bien le choix des typologies d’un projet que l’attribution des logements, la préparation d’une rénovation ou le traitement d’une demande de locataire.



Rester par choix ou faute de mieux

Dans une analyse publiée en 2024, Wüest Partner estimait que 28 % des ménages suisses consacreraient plus d’un tiers de leur revenu brut au logement s’ils déménageaient dans un bien comparable.

Ce chiffre mérite d’être lu avec attention. Il décrit ce que ces ménages devraient payer en cas de déménagement, pas ce qu’ils dépensent dans leur logement actuel. Un locataire peut donc avoir un loyer supportable aujourd’hui et ne pas pouvoir financer un appartement mieux adapté à sa situation.

Prenons un cas fictif. Une personne seule souhaite quitter le quatre-pièces qu’elle occupe depuis longtemps. Elle cherche plus petit dans le même quartier, mais les deux-pièces disponibles coûtent davantage que son logement actuel. Ce phénomène, appelé « lock-in », la dissuade de déménager : elle reste dans un appartement devenu trop grand pour ses besoins, qui ne se libère donc pas pour une famille à la recherche de plus d’espace.

Une faible rotation peut traduire la satisfaction des locataires. Elle peut aussi cacher une absence d’alternative. Pour faire la différence, une régie a besoin de connaître les raisons qui poussent les habitants à rester, ainsi que les demandes de changement qui n’ont pas trouvé de solution.

Lorsqu’un logement se libère dans le portefeuille, une mutation interne peut être envisagée. Encore faut-il que l’appartement convienne et que son loyer soit accessible au ménage concerné. Les possibilités du propriétaire comptent également.



Des logements adaptés à ceux qui les habitent

Quelques marches à l’entrée, une douche difficile d’accès ou un plan peu pratique peuvent peser sur le quotidien. La distance jusqu’aux commerces et aux services aussi.

L’enquête Immo-Barometer 2024 de Wüest Partner montre que les personnes de plus de 50 ans privilégient largement un logement classique lorsqu’elles envisagent de déménager en vieillissant. Elles accordent de l’importance à leur autonomie, au coût du logement et à l’accès aux infrastructures.

Prévoir des logements pour les seniors ne revient donc pas systématiquement à concevoir une résidence spécialisée. De même, la colocation ne répond pas aux attentes de tous les jeunes ménages.

Avant de définir les appartements d’un projet ou de repositionner un immeuble, il faut regarder les besoins du secteur. Quels ménages cherchent à s’y installer, et avec quel budget ? Les surfaces et les plans proposés correspondent-ils à leurs usages ? Peut-on rejoindre l’appartement depuis la rue sans rencontrer d’obstacle ? 

Les équipes de commercialisation et de gérance ont déjà une partie des réponses. Elles entendent les objections après les visites, reçoivent les demandes des locataires et connaissent peut-être les motifs de départ. Recueillir ces informations de manière structurée donne au propriétaire une base plus précise pour décider.



Une rénovation se prépare aussi avec les occupants

Une rénovation énergétique peut améliorer le confort et réduire les besoins en énergie. Pour les personnes qui vivent sur place, elle soulève aussi des questions immédiates : quelles nuisances faudra-t-il supporter ? L’accès au logement sera-t-il maintenu ? Combien coûtera-t-il après les travaux ? Sera-t-il possible d’y rester ?

Ces questions doivent entrer dans la comparaison des scénarios, avec les contraintes techniques et les objectifs énergétiques. Si une intervention en milieu occupé est envisageable, son organisation mérite d’être examinée dès la préparation du projet. Les conséquences financières pour les habitants devraient, elles aussi, être estimées.

Le loyer net ne suffit pas pour apprécier le coût futur du logement. Il faut y ajouter les charges prévisibles, sans supposer que les économies d’énergie compenseront automatiquement une hausse de loyer.

Puis vient la manière d’informer les locataires. Un calendrier compréhensible, un interlocuteur identifié et des nouvelles régulières les aident à organiser le quotidien. Certaines contraintes resteront inévitables. Les expliquer suffisamment tôt donne aux habitants le temps de s’y préparer.



Avant d’aménager un espace commun, savoir à quoi il servira

Un jardin partagé ou une salle commune peuvent être appréciés des habitants. Mais leur présence sur un plan ne dit rien de leur utilité réelle.

Le fonctionnement compte autant que l’aménagement. Les habitants doivent savoir qui peut utiliser l’espace, comment le réserver et qui assure son entretien. Les règles doivent aussi préserver la tranquillité des voisins.

La démarche d’Implenia et de Wincasa, organisée autour de neuf objectifs et de 33 mesures sociales, accorde une place au contexte local et à l’identification des besoins. Un équipement adapté à un quartier peut avoir peu d’intérêt dans un autre.

Dans un immeuble existant, une intervention plus modeste peut être préférable : mieux éclairer l’entrée, faciliter l’accès au local à vélos ou clarifier une règle d’utilisation. Interroger les habitants avant d’engager la dépense aide à comprendre ce qui leur serait réellement utile.



Partir d’un problème précis et vérifier ce qui change

Une régie peut commencer avec quelques informations suivies dans le temps, sans construire un tableau de bord complexe :

  • les motifs de départ et les demandes de mutation ;
  • les difficultés régulièrement signalées par les habitants ;
  • les délais de traitement des demandes ;
  • la satisfaction concernant le confort, les coûts et la communication ;
  • l’utilisation des espaces et des services communs.

Ces données demandent un peu de recul. Un faible nombre de réclamations peut indiquer que tout se passe bien, mais aussi que les locataires connaissent mal le canal de contact. Une salle commune peu fréquentée ne répond peut-être à aucun besoin. Ou sa réservation est simplement trop compliquée.

Le coût des mesures mérite le même examen : aménagement, entretien, temps de gestion et bénéfices attendus. Tenir compte des besoins sociaux ne garantit pas un meilleur rendement. Cela aide à comprendre comment l’immeuble est vécu et à décider avec des informations que les seuls chiffres d’occupation ne fournissent pas.

Pour commencer, une régie peut choisir un immeuble et une difficulté récurrente, apporter une réponse précise, puis revenir vers les habitants pour vérifier son effet. L’entrée est-elle plus facile d’accès ? La réservation de la salle commune pose-t-elle encore problème ? Les locataires savent-ils à qui s’adresser ? Ce sont ces réponses qui permettront de juger si l’intervention a été utile.


Sources :

Marché immobilier