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Ein Ehepaar behält seine grosse Wohnung, nachdem die Kinder ausgezogen sind. Im gleichen Viertel sucht eine Familie nach einem zusätzlichen Zimmer, findet aber keine passende Wohnung in der Nähe der Schule, die in ihr Budget passt. Eine ältere Person möchte aus ihrem Mehrfamilienhaus ohne Aufzug ausziehen, aber in der Nähe ihrer gewohnten Geschäfte und ihrer Freunde bleiben.

Ihre Wohnungen sind belegt. Sie entsprechen aber nicht mehr ganz ihren Bedürfnissen.

Eine hohe Auslastungsrate beruhigt einen Vermieter, und das ist verständlich. Sie sagt jedoch wenig über das Leben der Bewohner aus: Können sie ihre Miete bezahlen? Ist die Wohnung noch für sie geeignet? Haben sie die Möglichkeit, etwas anderes zu finden?

Soziale Nachhaltigkeit beschäftigt sich mit diesen Fragen. Angewendet auf den Wohnbereich bedeutet sie, die Bedürfnisse der Bewohner und deren Veränderungen zu berücksichtigen, ohne dass jede Veränderung der Lebensumstände mit unverhältnismässig grossen Hindernissen verbunden ist. Für eine Wohnungsbaugesellschaft, eine Hausverwaltung oder einen Bauträger betrifft dies sowohl die Auswahl der Wohnungstypen eines Projekts als auch die Vergabe der Wohnungen, die Vorbereitung einer Renovierung oder die Bearbeitung von Anfragen von Mietern.

 


Aus Wahl oder Notwendigkeit bleiben

In einer 2024 veröffentlichten Analyse schätzte Wüest Partner, dass 28 % der Haushalte in der Schweiz mehr als ein Drittel ihres Bruttoeinkommens für Wohnen ausgeben würden, wenn sie in eine vergleichbare Immobilie umziehen würden.

Diese Zahl sollte man mit Vorsicht interpretieren. Sie beschreibt, was diese Haushalte zahlen müssten, wenn sie umziehen würden, nicht, was sie für ihre aktuelle Wohnung ausgeben. Ein Mieter kann also heute eine bezahlbare Miete haben und trotzdem nicht in der Lage sein, eine Wohnung zu finanzieren, die besser zu seiner Situation passt.

Nehmen wir ein fiktives Beispiel. Eine Person, die alleine lebt, möchte aus ihrer seit langem bewohnten 4-Zimmer-Wohnung ausziehen. Sie sucht nach einer kleineren Wohnung im gleichen Quartier, aber die verfügbaren 2-Zimmer-Wohnungen sind teurer als ihre aktuelle Wohnung.

Dieses Phänomen, das als «Lock-in» bezeichnet wird, hält sie davon ab, umzuziehen: Sie bleibt in einer Wohnung, die für ihre Bedürfnisse zu gross ist, und die dadurch nicht für eine Familie frei wird, die mehr Platz sucht.

Eine geringe Fluktuation kann Zufriedenheit der Mieter bedeuten. Sie kann aber auch ein Zeichen dafür sein, dass es keine Alternativen gibt. Um den Unterschied zu erkennen, muss die Hausverwaltung wissen, warum die Mieter bleiben und welche Umzugsabsichten nicht erfüllt werden konnten.

Wenn eine Wohnung im Portfolio frei wird, kann ein interner Umzug in Betracht gezogen werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung geeignet ist und die Miete für den betreffenden Haushalt bezahlbar ist. Auch die Möglichkeiten des Eigentümers spielen eine Rolle.



Wohnungen, die zu den Bewohnern passen

Ein paar Stufen am Eingang, eine schwer zugängliche Dusche oder ein unpraktischer Grundriss können den Alltag beeinträchtigen. Auch die Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen spielt eine Rolle.

Die Immo-Barometer-Umfrage 2024 von Wüest Partner zeigt, dass Personen über 50 Jahre bei einem Umzug im Alter in der Regel eine klassische Wohnung bevorzugen. Ihnen ist ihre Unabhängigkeit, die Wohnkosten und die Erreichbarkeit der Infrastruktur wichtig.

Die Planung von Wohnungen für ältere Menschen bedeutet also nicht zwangsläufig, dass man eine spezielle Residenz bauen muss. Auch das Zusammenwohnen ist nicht für alle jungen Haushalte die richtige Lösung.

Bevor man Wohnungen in einem Projekt festlegt oder ein Gebäude umbaut, sollte man die Bedürfnisse der Zielgruppe kennen. Welche Haushalte wollen sich dort niederlassen und mit welchem Budget? Entsprechen die angebotenen Wohnflächen und Grundrisse ihren Bedürfnissen? Kann man die Wohnung von der Strasse aus barrierefrei erreichen?

Die Marketing- und Hausverwaltungs-Teams haben bereits einen Teil der Antworten. Sie hören die Einwände nach den Besichtigungen, erhalten die Wünsche der Mieter und kennen vielleicht die Gründe für den Auszug. Wenn man diese Informationen strukturiert erfasst, hat der Eigentümer eine bessere Grundlage für seine Entscheidungen.



Auch bei einer Sanierung mit Bewohnern muss man sich Gedanken machen

Eine energetische Sanierung kann den Wohnkomfort erhöhen und den Energiebedarf senken. Für die Bewohner wirft sie aber auch Fragen auf: Welche Belästigungen sind zu erwarten? Wie lange dauert der Zugang zum Haus? Wie hoch werden die Kosten nach der Sanierung sein? Kann ich hier bleiben?

Diese Fragen müssen in die Szenariovergleiche einbezogen werden, zusammen mit den technischen Einschränkungen und den Energie-Zielen. Wenn eine Sanierung in bewohntem Zustand möglich ist, sollte man sich schon in der Planungsphase Gedanken über die Organisation machen. Auch die finanziellen Folgen für die Bewohner sollten abgeschätzt werden.

Die Netto-Miete reicht nicht aus, um die zukünftigen Wohnkosten zu beurteilen. Man muss die voraussichtlichen Nebenkosten hinzurechnen, ohne zu erwarten, dass die Energieeinsparungen automatisch eine Mieterhöhung ausgleichen.

Dann stellt sich die Frage, wie die Mieter informiert werden sollen. Ein verständlicher Zeitplan, ein Ansprechpartner und regelmässige Informationen helfen ihnen, ihren Alltag zu organisieren. Einige Einschränkungen werden unvermeidlich sein. Wenn man sie früh genug erklärt, haben die Bewohner Zeit, sich darauf einzustellen.



Bevor man einen Gemeinschaftsbereich einrichtet, muss man wissen, wofür er gedacht ist

Ein Gemeinschaftsgarten oder ein Gemeinschaftsraum können von den Bewohnern geschätzt werden. Aber ihre blosse Existenz auf einem Plan sagt nichts über ihren tatsächlichen Nutzen aus.

Die Funktionsweise ist genauso wichtig wie die Gestaltung. Die Bewohner müssen wissen, wer den Raum nutzen darf, wie er reserviert werden kann und wer für die Instandhaltung zuständig ist. Die Regeln müssen auch die Ruhe der Nachbarn schützen.

Der Ansatz von Implenia und Wincasa, der sich um neun Ziele und 33 soziale Massnahmen dreht, berücksichtigt den lokalen Kontext und die Identifizierung von Bedürfnissen. Eine für ein Quartier geeignete Ausstattung kann in einem anderen Quartier wenig Interesse wecken.

Bei einem bestehenden Gebäude kann eine bescheidene Intervention sinnvoller sein: die Eingangshalle besser beleuchten, den Zugang zum Veloraum erleichtern oder eine Nutzungsregelung klären. Wenn man die Bewohner vor der Investition befragt, kann man besser einschätzen, was ihnen wirklich nützlich wäre.

Ausgehend von einem konkreten Problem und Überprüfung der Veränderungen

Ein Verwaltungsunternehmen kann mit einigen im Zeitverlauf verfolgten Informationen beginnen, ohne ein komplexes Dashboard erstellen zu müssen:

  • die Gründe für Umzüge und Umwandlungen;
  • die von den Bewohnern regelmässig gemeldeten Probleme;
  • die Bearbeitungszeiten für Anfragen;
  • die Zufriedenheit mit Komfort, Kosten und Kommunikation;
  • die Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -diensten.

Diese Daten erfordern etwas Abstand. Eine geringe Anzahl von Beschwerden kann darauf hindeuten, dass alles gut läuft, aber auch, dass die Bewohner nicht wissen, an wen sie sich wenden können.



Quellen: 

Immobilienmarkt