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In diesem Artikel entdecken Sie die zentralen Herausforderungen der Wohnraumkrise in der Schweiz und in Europa, ihre Ursachen sowie mögliche Lösungsansätze.

Haushaltsstrukturen und Wohnraumnutzung in der Schweiz

Die in der Schweiz am häufigsten vorkommende Wohnungsgröße liegt bei 4 bis 4,5 Zimmern. Rund 40 % der Bevölkerung leben in Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 71 und 110 m², davon knapp 20 % zwischen 71 und 90 m². Im Durchschnitt bewohnen Eigentümer Wohnungen mit größeren Flächen als Mieter.

Zwei Drittel der Haushalte in der Schweiz bestehen aus Paaren, insbesondere in der Altersgruppe der 36- bis 55-Jährigen. Zwischen 18 und 35 Jahren sind die Wohnformen homogener verteilt, mit einem vergleichbaren Anteil von Paaren mit Kindern (30 %), alleinlebenden Personen (28 %) und Paaren ohne Kinder (24 %). Bei den 56-Jährigen und Älteren bestehen nahezu die Hälfte der Haushalte aus Paaren ohne Kinder.

Während grössere Wohnungen weiterhin besonders bei Eigentümern gefragt sind, steigt parallel dazu die Nachfrage nach kleineren Wohnungen, insbesondere nach Einzimmerwohnungen, bei jungen Erwachsenen sowie bei pensionierten Personen, die weder mit Kindern noch als Paar leben.

Die Wohnraumkrise in der Schweiz

Die Wohnraumkrise in der Schweiz beruht auf zwei zentralen Feststellungen :

• hohe Mieten, insbesondere in urbanen Gebieten ;
• eine nahezu bei null liegende Leerwohnungsquote.

So zählt Zürich beispielsweise rund sechs verfügbare Wohnungen pro zehntausend Einwohner.

Druck auf das Wohnungsangebot

Die Leerwohnungsquote in der Schweiz liegt bei 1 %. Ein Wert unter 2 % gilt als Zeichen eines angespannten Marktes; bei 1 % deckt das verfügbare Angebot die Nachfrage nicht mehr.

Dieses Niveau bedeutet, dass die Zahl der auf den Markt gebrachten Wohnungen sowohl im Miet- als auch im Verkaufssegment unzureichend ist. Die Nachfrage übersteigt den Wohnungsneubau, wobei die derzeitigen Bau- und Vermarktungskapazitäten nicht ausreichen, um das Gleichgewicht wiederherzustellen.

Regionen unter starkem Druck

Einige Regionen der Schweiz weisen Leerwohnungsquoten von unter 0,5 % auf, was bedeutet, dass das verfügbare Angebot nahezu nicht existent ist. Dies betrifft vor allem urbane Gebiete mit hoher Arbeitsplatzkonzentration, in denen die Nachfrage die Zahl der neu gebauten Wohnungen deutlich übersteigt.

Die niedrigsten Quoten finden sich vor allem in wirtschaftlichen Zentren und Grenzregionen. In diesen Gebieten sind Wohnungen knapp, teuer und werden sehr schnell nach ihrer Markteinführung vergeben.

Dieses Ungleichgewicht beschränkt sich nicht mehr auf Großstädte. Es betrifft inzwischen zahlreiche mittelgroße Agglomerationen sowie bestimmte periphere Regionen und weist auf eine landesweite Wohnraumknappheit hin.

Wer ist besonders von der Krise betroffen ?

Der Mangel betrifft in erster Linie Familienwohnungen, insbesondere Wohnungen mit 3 bis 4 Zimmern. Dabei handelt es sich um die am stärksten nachgefragten und zugleich am wenigsten verfügbaren Objekte, was die Umzugsmöglichkeiten der betroffenen Haushalte erheblich einschränkt.

Diese Knappheit reduziert die Wohnmobilität und schränkt die berufliche Mobilität ein, insbesondere bei einem Arbeitsplatzwechsel oder einer Veränderung der familiären Situation.

Der Mangel an familiengerechtem Wohnraum hat direkte Auswirkungen auf die soziale und wirtschaftliche Dynamik. Er hemmt die Binnenmobilität, erschwert die Ansiedlung von Neuzuziehenden und macht eine stabile Wohnsituation schwieriger. Gleichzeitig konzentriert sich der Mietdruck auf die mittleren Marktsegmente, was die Kaufkraft der Haushalte unmittelbar belastet.

Eine Wohnraumkrise auf europäischer Ebene

Die Wohnraumkrise betrifft nicht nur die Schweiz. Sie erfasst ganz Europa. In der Europäischen Union leben rund 1,3 Millionen Menschen ohne festen Wohnsitz, was etwa dem Doppelten der Bevölkerung Luxemburgs entspricht.

Diese Situation steht im Zusammenhang mit einem deutlichen Anstieg der Wohnkosten. Seit 2010 sind die Immobilienpreise auf europäischer Ebene um rund 60 % gestiegen, während die Mieten um etwa 30 % zugenommen haben. Der Zugang zu Wohnraum ist damit für einen wachsenden Teil der Bevölkerung zu einer Quelle der Unsicherheit geworden. Wie Ursula von der Leyen, Präsidentin der Europäischen Kommission, zusammenfasste : "Für zu viele Europäerinnen und Europäer ist Wohnen heute zu einer Quelle der Sorge geworden."

Fokus auf die Niederlande

Die Niederlande stellen ein aufschlussreiches Beispiel zur Analyse der aktuellen Ungleichgewichte auf dem europäischen Wohnungsmarkt dar. Das Land verfügt über einen hohen Anteil an Sozialwohnungen, die Anfang 2025 rund 30 % des gesamten Wohnungsbestands ausmachen. Trotz dieses Anteils bleibt das Angebot unzureichend, um die Nachfrage zu decken.

In den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise landesweit um rund 100 % gestiegen, in besonders nachfragestarken Regionen sogar um bis zu 130 %. Das durchschnittliche Jahreseinkommen von geschätzten 44 000 Euro ermöglicht keinen Zugang zum Eigentum mehr, da der durchschnittliche Wohnungspreis über 500 000 Euro liegt.

Auch der Mietmarkt unterliegt vergleichbaren Belastungen. Im Juli 2024 stiegen die durchschnittlichen Mieten im Jahresvergleich um 5,4 %, was den stärksten Anstieg seit mehr als dreißig Jahren darstellt. Der Wohnungsdefizit wird auf über 400 000 Einheiten geschätzt. Die durchschnittliche Wartezeit für eine Sozialwohnung beträgt landesweit etwa sieben Jahre und in Großstädten, insbesondere in Amsterdam, 18 bis 19 Jahre.

Suche nach Lösungen : öffentliche Regulierung des Wohnungsmarktes

1. Regulierung der Kurzzeitvermietungen

Politische Initiativen, die hauptsächlich von linken Parteien getragen werden, haben die europäischen Institutionen dazu geführt, eine Reflexion über die Regulierung des Wohnungsmarktes aufzunehmen. In Brüssel hat die Europäische Kommission eine europäische Wohnungsstrategie ausgearbeitet.

Gemäß einer vorläufigen Version des Plans sieht die europäische Exekutive vor, einen legislativen Rahmen vorzuschlagen, der darauf abzielt, die Kurzzeitvermietungen zu regulieren, insbesondere jene, die über Plattformen wie Airbnb betrieben werden. Das Ziel ist es, den Anteil der Wohnungen zu reduzieren, die dem Wohnungsmarkt entzogen sind, insbesondere in den großen Städten, wo diese Praktiken mit einer Verringerung des traditionellen Mietangebots und mit einem Anstieg der Mieten verbunden sind.

2. Erhöhung der Baukapazität

Die Regulierung der Nachfrage reicht jedoch nicht aus, um den Mangel zu beheben. Eine zweite identifizierte Priorität betrifft die Erhöhung des Wohnungsangebots über den Bausektor. Die vorgesehene Strategie beruht auf zwei Haupthebeln :

• die Abschwächung der Arbeitskräfteengpässe, insbesondere durch Ausbildungs- und Lehrprogramme in den Bauberufen ;
• die Anpassung bestimmter Normen und Verfahren, insbesondere umweltbezogener und administrativer Art, um die Fristen für die Erteilung der Baugenehmigungen zu verkürzen, ohne die langfristigen Klimaziele infrage zu stellen.

Nach den Schätzungen der Europäischen Kommission würde Europa mehr als zwei Millionen neue Wohnungen pro Jahr benötigen, um der aktuellen Nachfrage zu entsprechen und die Persistenz der Ungleichgewichte auf dem Markt zu begrenzen.

Mögliche Ursachen der Krise

Einsprüche

Die Erhöhung der Bautätigkeit stellt eine direkte Antwort auf den Wohnungsmangel dar. Dennoch nimmt seit 2023 das Volumen der gebauten Wohnungen ab, trotz einer hohen Nachfrage. Dieser Rückgang erklärt sich durch eine Kombination wirtschaftlicher Einschränkungen, insbesondere durch den hohen Preis der Grundstücke und die Knappheit des verfügbaren Baulandes, und durch strukturelle Einschränkungen, die mit einem administrativen System verbunden sind, das dazu neigt, Hindernisse zu vervielfachen, anstatt die Umsetzung der Projekte zu erleichtern.

Rechtsmittel und Einsprüche spielen eine Rolle beim Schutz des Kulturerbes, der Umwelt und des Lebensrahmens. Der derzeitige Rahmen erlaubt es jedoch jeder Person, die in einem Umkreis von etwa hundert Metern um ein Projekt wohnt, ein Rechtsmittel einzulegen, was direkte Auswirkungen auf die Wohnungsproduktion hat. Die Verfahren werden verlängert, die Baustellen verzögert und die Kosten steigen mit der Zeit. Diese Mehrkosten werden anschließend auf die Mieten überwälzt oder führen zur Aufgabe bestimmter Projekte, was den bestehenden Mangel verschärft.

Das Einspruchsrecht muss beibehalten werden, da es dem Schutz des öffentlichen Interesses dient. Hingegen sollten seine Missbräuche eingegrenzt werden, zum Beispiel durch präzisere Zulässigkeitskriterien und verhältnismäßige Gebühren. Das Ziel ist es, die Mechanismen der demokratischen Kontrolle zu bewahren, ohne den Bau der für die Gemeinschaft notwendigen Wohnungen zu blockieren.

Genehmigungen

Ein zweites wesentliches Hemmnis für den Bau liegt in der Langsamkeit der Genehmigungsverfahren. Während eine Baugenehmigung vor etwa zehn Jahren noch relativ schnell erteilt werden konnte, haben sich die Fristen häufig verdoppelt. Was früher einige Monate in Anspruch nahm, erstreckt sich nun über mehrere Jahre.

Jedes zusätzliche Jahr hat konkrete Auswirkungen : die Mieten steigen, einige Investoren verzichten auf ihre Projekte und die Haushalte bleiben länger auf den Wartelisten. Die Verlängerung der Verfahren trägt somit direkt zum Wohnungsmangel bei.

Diese Situation ist nicht unvermeidbar. Eine Verstärkung der personellen Ressourcen in den zuständigen Diensten, eine bessere Koordination zwischen den Verwaltungen und eine Vereinfachung der einzelnen Schritte könnten die Fristen verkürzen, ohne die rechtlichen oder umweltbezogenen Anforderungen zu schwächen.

Demografisches Wachstum und wirtschaftliche Attraktivität

Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist ebenfalls mit strukturellen Faktoren verbunden. Das demografische Wachstum, das teilweise durch eine Arbeitsmigration aus der Europäischen Union und aus Drittstaaten gespeist wird, erhöht die Nachfrage nach Wohnungen. Diese Dynamik konzentriert sich auf wirtschaftlich attraktive urbane Pole wie Zürich, Genf, Basel oder Lausanne.

In diesen Regionen wächst die Bevölkerung schneller als das Wohnungsangebot, was die Spannungen auf dem Markt verstärkt und zu einem Anstieg der Mieten beiträgt.

Umwandlung von Wohnraum in einen finanziellen Vermögenswert

Schließlich hat Wohnraum schrittweise aufgehört, ausschließlich ein Gebrauchsgut zu sein. Er ist zu einem finanziellen Vermögenswert geworden, der als Anlageinstrument, als langfristiges Renditeprodukt und als Instrument zur Sicherung von Kapital genutzt wird.

Diese Entwicklung beeinflusst die Art der realisierten Projekte. Sie begünstigt den Bau teurerer Wohnungen, die auf Haushalte mit hoher Zahlungsfähigkeit ausgerichtet sind, und trägt zur Verknappung von tatsächlich bezahlbarem Wohnraum bei. Selbst wenn der Wohnungsbau voranschreitet, entspricht er nicht notwendigerweise den Bedürfnissen der von der Knappheit am stärksten betroffenen Haushalte, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verstärkt.

Anzeichen einer lokal begrenzten Überhitzung

Das Risiko einer allgemeinisierten Immobilienblase bleibt begrenzt. Hingegen weisen bestimmte Gebiete Anzeichen einer Überbewertung auf. In mehreren urbanen Regionen erreichen die Preise Niveaus, die mit den Einkommen der durchschnittlichen Haushalte unvereinbar sind.

Diese Entwicklung erklärt sich durch den Druck auf den Bodenmarkt, die anhaltende Knappheit des Angebots und den Wettbewerb zwischen Investoren, die die Preise unabhängig von den kaufkraftbezogenen Fundamentaldaten stützen. Die Preisbildung beruht zunehmend auf der Investitionsfähigkeit statt auf der wohnbezogenen Nutzung.

Diese Dynamik vertieft territoriale und soziale Ungleichheiten. Das Hauptrisiko besteht in der Etablierung einer dauerhaften Wohnraumspaltung, bei der der Zugang zu Wohnraum von der Zahlungsfähigkeit und vom Vermögen abhängt und nicht mehr von den Wohnbedürfnissen.

Mögliche Lösungen

Leitzins

Der bei 0 % gehaltene Leitzins schafft ein geldpolitisches Umfeld, das Investitionen begünstigt. Er senkt die Kapitalkosten, was Investitionen in den Wohnungsbau unterstützt und die Kosten von Hypothekarkrediten reduziert. In der Theorie erleichtert diese Situation sowohl die Finanzierung neuer Projekte als auch den Zugang zu Wohneigentum.

In einem Kontext der Wohnraumknappheit wirkt dieser Effekt jedoch vor allem auf die Nachfrage. Wenn das Angebot weiterhin eingeschränkt bleibt, neigen niedrige Zinsen eher dazu, die Preise zu stützen, als die Zugänglichkeit zu Wohnraum zu verbessern. Das geldpolitische Instrument kann daher nur in Ergänzung zu Maßnahmen wirksam sein, die auf eine Ausweitung des Angebots abzielen.

Sozialwohnungen

Die Wohnraumkrise betrifft ganz Europa, was zu einer Verstärkung der Sozialwohnungspolitiken geführt hat. Mehrere Länder haben die öffentlichen und halböffentlichen Investitionen erhöht, um Wohnungen mit moderaten Mieten zu schaffen und den Markt in den unteren und mittleren Segmenten zu stabilisieren.

In diesem Kontext spielen bestimmte Organisationen eine Schlüsselrolle. Places for People, ein in London ansässiges Sozialunternehmen, das im gesamten Vereinigten Königreich tätig ist, hat beispielsweise in großem Umfang Anleihen ausgegeben, um den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu finanzieren und die Energieeffizienz seines Immobilienbestands zu verbessern.

Diese Art der Finanzierung ermöglicht es, langfristiges privates Kapital in den Dienst sozialer Ziele zu stellen und gleichzeitig das Angebot an zugänglichem Wohnraum zu erhöhen. Sozialwohnungen stellen somit ein Instrument zur strukturellen Stabilisierung des Marktes dar, insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen.

Teilweise Trennung zwischen Gebrauchswert und Investitionswert

Ein Teil der Spannungen resultiert aus der Vermischung von Wohnraum als Lebensgut und Wohnraum als Finanzprodukt. Regulatorische Instrumente können diese Spannung begrenzen, beispielsweise durch die Regulierung bestimmter spekulativer Nutzungen oder durch die Förderung von Projekten, deren Zielsetzung langfristig wohnbezogen ist. Ziel ist es nicht, private Investitionen abzuschaffen, sondern die Anreize zugunsten der Nutzung neu auszubalancieren.

Schlussfolgerung

Die Wohnraumkrise resultiert aus einem dauerhaften Ungleichgewicht zwischen einer wachsenden Nachfrage und einem unzureichenden Angebot. Sie kann weder durch einen einzelnen Faktor erklärt noch durch eine isolierte Massnahme gelöst werden.Verschiedene Feststellungen :

• die Wohnungsproduktion wird durch bodenbezogene, administrative und rechtliche Einschränkungen gebremst ;
• das demografische Wachstum und die Konzentration von Arbeitsplätzen verstärken den Druck in urbanen Zentren ;
• die Umwandlung von Wohnraum in einen finanziellen Vermögenswert verstärkt die Knappheit von bezahlbarem Wohnraum ;
• günstige geldpolitische Maßnahmen stützen die Nachfrage, ohne die Angebotsrigiditäten zu korrigieren.

In diesem Kontext setzt eine wirksame Antwort ein koordiniertes Handeln voraus, das gezielte Regulierung, Beschleunigung der Verfahren, Ausweitung des Angebots und die Entwicklung von Wohnformen kombiniert, die nicht auf maximale Rendite ausgerichtet sind. Ohne strukturelle Korrekturen droht sich die Knappheit dauerhaft zu verfestigen und die Ungleichheiten beim Zugang zu Wohnraum zu verstärken.

Quellen

allnews.ch - Article
watson.ch - Article
allnews.ch - Article
allnews.ch - Article
oaks.ch - Article