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Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt entstehen nie zufällig. Sie hängen eng mit verschiedenen makroökonomischen Faktoren zusammen, deren Analyse es ermöglicht, den Zustand des Marktes zu verstehen und seine Entwicklung vorauszusehen. Durch die Beherrschung dieser Indikatoren können Fachleute zukünftige Trends erkennen und sicherere Investitionsentscheidungen für 2026 treffen.

Die Logik der wirtschaftlichen Konjunktur verstehen

Der Immobilienmarkt reagiert nicht sofort auf Veränderungen der Konjunktur. Im Gegensatz zu den Finanzmärkten folgt er den wirtschaftlichen Zyklen (Expansion, Abschwächung oder Rezession) mit einer zeitlichen Verzögerung. Bauentscheidungen, Angebotsanpassungen und Kaufverhalten benötigen Zeit, um sich auszuwirken.

Diese Verzögerung stellt einen Vorteil für Fachleute dar: Durch eine genaue Beobachtung der ersten wirtschaftlichen Signale (wie Kreditmarktstatistiken, Hypothekennachfrage oder Migrationsentwicklungen) lässt sich die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes besser antizipieren. Wenn Banken beispielsweise über mehrere Monate hinweg einen Rückgang der Hypothekarkreditanträge feststellen, deutet dies meist auf eine spätere Abschwächung der Kaufnachfrage hin. Dieses Signal erscheint weit früher, als Preisrückgänge oder längere Vermarktungsfristen sichtbar werden.

Makroökonomische Indikatoren

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB)

Die Zinssätze gehören zu den wichtigsten Indikatoren, um Schwankungen auf dem Immobilienmarkt vorauszusehen. Sie beeinflussen gleichzeitig die Finanzierungskosten, die Kaufnachfrage, die Bewertung von Immobilien und deren Attraktivität im Vergleich zu anderen Anlageklassen.

• Niedrige Zinsen stimulieren Immobilieninvestitionen: Sie senken die Hypothekarzinsen, erhöhen die Kreditfähigkeit und stützen die Nachfrage.
  
• Sie fördern ebenfalls steigende Preise: Ein leichterer Zugang zu Krediten erhöht die Konkurrenz unter Käufern, was die Nachfrage steigert und Anbieter dazu veranlassen kann, Kauf- und Mietpreise zu erhöhen.
  
• Günstige Refinanzierungen verbessern die Rentabilität bestehender Immobilien, was Anleger dazu motiviert, ihre Portfolios zu halten oder auszubauen.

Um Marktbewegungen richtig vorherzusehen, können Investoren diese Dynamiken beobachten und ihre Strategien an die Zinslage und die erwarteten Renditen anpassen.

Die Inflation

Die Inflation entspricht der allgemeinen Preissteigerung von Gütern und Dienstleistungen über einen bestimmten Zeitraum. Sie schmälert die Kaufkraft des Geldes und beeinflusst damit direkt Investitionsentscheidungen sowie die Dynamik des Immobilienmarktes.

Immobilien gelten oft als Schutz vor Inflation: Wenn der Wert des Geldes sinkt, neigen Immobilien dazu, ihren Wert zu halten oder im Laufe der Zeit zu steigen. Zudem wird Verschuldung in Inflationsphasen vorteilhaft: Ein heute aufgenommener Kredit wird morgen mit entwertetem Geld zurückgezahlt, was die reale Schuldenlast reduziert und Immobilieninvestitionen attraktiver macht.

Risiken und Auswirkungen der Inflation auf den Immobilienmarkt:

• Steigende Baukosten: Materialien und Arbeitskräfte werden teurer, was Neubauprojekte verteuert und den Bau verlangsamen kann.
  
• Potenzielle Zinserhöhungen: Um die Inflation zu stabilisieren (durch Verringerung der Geldmenge), kann die SNB den Leitzins anheben, was Hypothekarkredite verteuert.
  
• Druck auf die Kaufkraft der Haushalte: Wenn die Löhne nicht mit der Inflation Schritt halten, sinkt die Fähigkeit zu kaufen oder zu mieten, was die Nachfrage verringern oder in andere Marktsegmente verlagern kann (z. B. Einpersonenhaushalte).
  

Durch eine genaue Beobachtung der Veröffentlichungen der SNB und des BFS können Fachleute kommende Inflationsrisiken identifizieren. In der Schweiz bleibt die Inflation im internationalen Vergleich relativ stabil, kann jedoch durch externe Faktoren wie steigende Rohstoffpreise, geopolitische Spannungen oder pandemiebedingte Einschränkungen beeinflusst werden.

Das BIP und die gesamtwirtschaftliche Konjunktur

Das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) beeinflusst die Entwicklung des Immobilienmarktes direkt. Wenn die Wirtschaft wächst, steigt das verfügbare Einkommen der Haushalte, was deren Kaufkraft stärkt und die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Eine stabile Konjunktur schafft somit ein günstiges Umfeld für Transaktionen und Wertsteigerungen.

Ein dynamischer Arbeitsmarkt bildet die Grundlage für einen stabilen und wertsteigernden Immobiliensektor. Dabei ist es wichtig, nicht nur die Gesamtbeschäftigung zu analysieren, sondern auch die Qualität der neuen Arbeitsplätze und die Einkommensverteilung, welche die reale Nachfrage definieren.

• Ein Anstieg der Beschäftigung führt zu zusätzlicher Wohnraumnachfrage,
  
• steigende Löhne ermöglichen höhere Mieten und Kaufpreise,
  
• wachsende Einkommen unterstützen ebenfalls Investitionen im gewerblichen Immobilienmarkt.

Die wirtschaftliche Leistung wirkt sich unmittelbar auf den Gewerbeimmobilienmarkt aus:

• Expandierende Unternehmen benötigen mehr Büro- und Lagerflächen,
  
• die Gründung neuer Unternehmen erhöht die Nachfrage nach Gewerbeflächen,
  
• ein florierender Detailhandel steigert den Bedarf an Verkaufsflächen.

Aktuell: In der Schweiz ist das BIP zwischen 2024 und 2025 um rund 1,5 % gestiegen und setzt damit einen linearen und stabilen Wachstumstrend fort. Diese Entwicklung lässt für 2026 günstige wirtschaftliche Perspektiven erwarten.

Demografische Trends

Die Demografie gehört zu den zuverlässigsten Indikatoren zur Abschätzung der zukünftigen Nachfrage.

• Ein Bevölkerungswachstum erhöht automatisch den Bedarf an Wohnraum.
  
• Die fortschreitende Urbanisierung konzentriert die Nachfrage weiterhin in den Zentren und grossen Agglomerationen, was die Immobilienwerte in den Städten stützt.
• Veränderungen in den Lebensstilen (Homeoffice, flexiblere Mobilität, mehr Einpersonenhaushalte) beeinflussen die gesuchten Immobilientypen.
  
• Steigende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen (barrierefrei, sicher, nahe an Dienstleistungen).

Für Immobilienakteure ermöglicht die Berücksichtigung dieser Trends, das Angebot anzupassen, wachstumsstarke Märkte zu identifizieren und Produkte zu entwickeln, die den realen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

Spezialisierte Immobilienindikatoren

Leerwohnungsziffer

Die Leerwohnungsziffer ist ein zentraler Indikator zur Messung der Spannung zwischen Angebot und Nachfrage. In der Schweiz sinkt sie seit mehreren Jahren kontinuierlich: Per 1. Juni wurden 3519 leerstehende Wohnungen weniger gezählt, was einem Rückgang von 6,8 % entspricht, der fünfte Rückgang in Folge. Mit einer nationalen Quote von rund 1 % bleibt der Markt sehr angespannt.

Für 2026 lässt diese Entwicklung auf noch weniger verfügbare Wohnungen schliessen, was auf eine weiterhin hohe Nachfrage in den meisten Regionen hinweist – sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt.

Hypothekarkredite

Die Hypothekarzinsen bleiben insgesamt niedrig, wobei die fixen Zinssätze aufgrund des geringeren Risikos für die Banken höher sind als die variablen. Dieses niedrige Zinsniveau fördert weiterhin die Verschuldung und stützt die Nachfrage nach Wohneigentum, besonders bei:

• Haushalten mit Kapital,
  
• Familien,
  
• älteren Käuferinnen und Käufern, die ihre finanzielle Situation stabilisieren möchten.

Ein Niedrigzinsumfeld trägt daher zu einer aktiven Nachfrage bei, selbst wenn die wirtschaftliche Gesamtlage vorsichtiger eingeschätzt wird.

Schweizer Immobilienpreisindex (IMPI)

Der Schweizer Immobilienpreisindex (IMPI) stieg im 3. Quartal 2025 um 0,8 % gegenüber dem Vorquartal und erreichte 124,3 Punkte (Basis 2019 = 100). Im Jahresvergleich entspricht dies einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise von 5,2 %. Diese Dynamik bestätigt einen weiterhin zunehmenden Markt, getragen von einem unzureichenden Angebot und einer anhaltend hohen Nachfrage.

Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®)

Der sresi® 2025 zeigt einen deutlichen Vertrauensanstieg im Sektor. Innerhalb von zwei Jahren ist der Index von einem Tiefstand von –77,4 Punkten auf einen Rekordwert von +69,5 Punkten gestiegen. Trotz einer vorsichtigen Einschätzung der Makrolage erwarten die Fachleute positive Perspektiven, insbesondere im Wohn- und Logistiksegment.

Risikobewertungsindizes: UBS Bubble Index

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Überhitzung, indem er die Abweichung der Immobilienpreise von ihren Fundamentaldaten beurteilt (Einkommen, Mieten, Hypothekenverschuldung, Kauf- vs. Mietkosten, Preisdynamik). Zwischen dem 2. und 3. Quartal 2025 stieg der Index von 0,20 auf 0,29 und signalisiert damit eine leichte Risikoerhöhung – jedoch ohne akute Warnstufe.

Einige Regionen sind stärker exponiert:

• Tourismusgebiete in Graubünden,
  
• das Genferseebecken,
  
• Yverdon-les-Bains.

Wie Sie Marktschwankungen antizipieren können

• Beobachten Sie die Hypothekarzinsen und die SNB-Politik: Eine Zinserhöhung führt z. B. zu sinkender Kaufnachfrage, längeren Vermarktungszeiten und Preisdruck nach unten. Steigt die Inflation, steigen in der Regel auch die Zinsen (Regulierung durch die SNB). Hohe Inflation verteuert zudem Neubauprojekte.
  
• Beobachten Sie zentrale Immobilienindikatoren wie die Leerwohnungsziffer und die Preisentwicklung.
  
• Informieren Sie sich über demografische Trends (Migration, Alterung der Bevölkerung usw.), die die Nachfrage stark beeinflussen.
  
• Lesen Sie die Analysen des BFS: Ein einzelner Indikator reicht nie aus.

Fazit

Der Immobilienmarkt lässt sich antizipieren, indem einige Schlüsselindikatoren wie Zinsen, Inflation, Konjunktur, demografische Entwicklungen und spezialisierte Immobilienindizes regelmässig beobachtet werden. Durch die Kombination dieser Daten erhalten Fachleute ein zuverlässiges Bild der zukünftigen Spannungen zwischen Angebot, Nachfrage und Preisen und können ihre Investitionsstrategien entsprechend präzise anpassen.

Quellen

immo-diva.de - Article
raifeisen.ch - Article
bfs.admin.ch - Article
seco.admin.ch - Article
ubs.com - Article
kof.ethz.ch - Article
migrosbank.ch - Article