Die Immobiliensoftware für Immobilienprofis

Nomade Mieter stellen ein Phänomen dar, das den Mietmarkt schwächt: Für Verwaltungen und Immobilienagenturen wird es wesentlich, dieses Phänomen zu verstehen, seine Anzeichen zu erkennen und die richtigen Praktiken anzuwenden, um die Güter ihrer Kunden wirksam zu schützen.

Was ist ein Nomadenmieter?

Nomadenmieter sind Personen, die in eine Wohnung einziehen, ohne die wirkliche Absicht, die Miete zu bezahlen. Der Begriff nomade verweist auf ihr Verhalten: Sie ziehen von Wohnung zu Wohnung im Verlauf von Ausweisungen und wiederholen dasselbe Muster überall, wo sie hingehen. Sobald sie eingezogen sind, stoppen sie schnell jede Zahlung, reagieren nicht mehr auf Anfragen und verlassen die Räume in der Regel erst, wenn ein Ausweisungsverfahren abgeschlossen ist, um anderswo wieder zu beginnen.

Für die Verwaltungen und Immobilienagenturen stellt dieses Phänomen ein Risiko dar: Diese Profile verursachen Mietausfälle, blockieren Wohnungen während mehrerer Monate und erzeugen oft materielle Schäden. Die Fähigkeit, sie frühzeitig zu identifizieren, ist daher eine Frage der Sicherung des Mietbestands und des Schutzes der Eigentümer.

Wie funktioniert das?

In der Schweiz genügt es manchen Mietern, die Wohngemeinde zu wechseln und damit den Betreibungskreis (um die Eintragungen in ihrem alten Betreibungsregister verschwinden zu lassen). Wenn sie in ihrer neuen Gemeinde einen Auszug verlangen, erscheint dieser fast leer, da die früheren Betreibungen nicht automatisch übertragen werden. Diese administrative Lücke erlaubt es ihnen, den Verwaltungen und Eigentümern ein scheinbar einwandfreies Dossier vorzulegen, trotz einer manchmal erheblichen Vorgeschichte von Mietschulden.

Dieses Problem ist heute gut bekannt, sodass mehrere politische Vorstösse kürzlich im Parlament eingereicht wurden, um die Nachverfolgbarkeit der Betreibungen zu stärken und diese Missbräuche zu begrenzen.

Hinzu kommt ein zweites Phänomen: Manche stark verschuldete Personen fälschen oder «verschönern» ihren Betreibungsauszug, um eine Wohnung zu erhalten. Für die Verwaltungen und institutionellen Vermieter sind die Folgen oft erheblich: unbezahlte Mieten, lange und kostspielige Verfahren, verlängerte Besetzung ohne Mietzahlung und in stark verschlechtertem Zustand hinterlassene Wohnungen.

Ein grosses Risiko für die Vermieter

Die sogenannten «Mietnomaden», manchmal als regelrechte Mietbetrüger betrachtet, stellen eine bedeutende Sorge für die Eigentümer dar. Das Problem beschränkt sich nicht auf die Mietausfälle: Diese Mieter hinterlassen häufig stark beschädigte Wohnungen, komplexe Verwaltungssituationen und hohe Sanierungskosten.

Für die Verwaltungen und Mietfachleute ist die Herausforderung doppelt:

• die Vermieter vor teils erheblichen finanziellen Verlusten zu schützen;
  
• schnell zu reagieren, sobald erste Anzeichen von Mietausfällen erscheinen.

Prävention bleibt jedoch die wirksamste Massnahme. Eine strenge Auswahl der Dossiers, die gründliche Überprüfung der gelieferten Informationen und die frühzeitige Erkennung der Warnsignale reduzieren deutlich das Risiko, dass sich dieser Mietertyp in einem Objekt niederlässt. Für die Agenturen ist dies ein wesentlicher Weg, das Vertrauensverhältnis zu den Eigentümern zu bewahren und ihren Immobilienbestand langfristig zu sichern.

Welche Immobilientypen werden am meisten von Nomadenmietern angezielt?

Einige Kategorien von Wohnungen ziehen Nomadenmieter besonders an, die Marktschwächen und geringere Aufmerksamkeit ausnutzen.

1. Schwer vermietbare Objekte

Wohnungen in Regionen mit hoher Leerstandsquote oder geringer Attraktivität sind bevorzugte Ziele. Wenn Besichtigungen selten sind, werden manche Eigentümer, die unbedingt vermieten möchten, weniger anspruchsvoll bei der Auswahl der Dossiers. Dies öffnet die Tür für betrügerische Profile.

2. Objekte im gehobenen Segment

Die Höhe der Miete spielt für Nomadenmieter kaum eine Rolle, da sie nicht die Absicht haben, sie zu bezahlen. Hochwertige Wohnungen sind daher genauso verwundbar, wenn nicht noch stärker, da die finanziellen Verluste bei Ausfällen und Schäden wesentlich höher sind. Für die Agenturen bedeutet dies verstärkte Kontrollen der Einkommen, der Vorgeschichte und der Solvenz.

3. Direkt von Privatpersonen angebotene Objekte

Private Vermieter verfügen oft nicht über die notwendigen Werkzeuge und Erfahrungen, um ein Mietdossier richtig zu prüfen. Nomadenmieter wissen das und nutzen diese Schwäche aus: unvollständige Unterlagen, gefälschte Betreibungsauszüge, nicht überprüfbare Referenzen. Immobilienagenturen hingegen führen systematische und strukturierte Kontrollen durch, was Betrüger stark abschreckt.

Wie können Vermieter Nomadenmieter erkennen?

Nomadenmieter beherrschen oft eine Strategie, die es ihnen erlaubt, klassische Kontrollen zu umgehen und problemlos zu mieten. Sie weisen gewöhnlich keine äusseren Merkmale auf, die eine Identifikation ermöglichen. Gerade diese Abwesenheit sichtbarer Hinweise macht die Erkennung schwierig und verstärkt die Notwendigkeit, für die Verwaltungen und Mietprofis, rigide Prozesse einzuführen.

Um Eigentümer wirksam zu begleiten und ein Objekt vor der Vermietung zu sichern, haben sich folgende Massnahmen als nützlich erwiesen:

• Ein vollständiges Anmeldeformular ausfüllen lassen, um alle notwendigen Informationen von Anfang an zu erhalten.
  
• Berufliche Referenzen überprüfen, insbesondere den Arbeitgeber und die Stabilität des Einkommens.
  
• Einen aktuellen Betreibungsauszug verlangen, um die Solvenz des Kandidaten zu beurteilen.
  
• Frühere Vermieter kontaktieren, um die Abwesenheit von Mietschulden und das gute Verhalten des Kandidaten zu bestätigen.
  
• Die Identität des Mieters anhand gültiger offizieller Dokumente prüfen.
  
• Eine Mietkaution (Depot oder Mietkautionsversicherung) in den Mietvertrag aufnehmen, um das Risiko von Mietausfällen abzudecken.
  

Ein schweizerischer Kontext, der die Filterung erschwert

Die Schweiz verfügt derzeit über keine offizielle Datenbank zur Identifikation von Nomadenmietern. Diese fehlende Zentralisierung verstärkt die Notwendigkeit für die Verwaltungen, eigene Screeningmethoden zu entwickeln und besonders aufmerksam auf Warnsignale zu achten.

In diesem Kontext stellt die Beauftragung eines Maklers oder einer auf Vermietung spezialisierten Verwaltung einen Vorteil für Eigentümer dar: bessere Dossierauswahl, strukturierter Prüfprozess, Fähigkeit zur Erkennung von Risikoprofilen und eine deutliche Reduzierung zukünftiger Streitfälle.

Die Ratschläge, die Vermietern gegeben werden sollten, um sich vor Nomadenmietern zu schützen

• Unterziehen Sie jeden Mieter einer gründlichen Prüfung. Eine rigorose Überprüfung der Einkünfte, des beruflichen Status, der Referenzen und des Betreibungsregisters ist unerlässlich.
  
• Vereinbaren Sie eine Mietkaution in einem vermieterfreundlichen Mietvertrag. Ein Mietzinsdepot oder eine Mietkautionsversicherung stärkt die finanzielle Sicherheit des Vermieters und begrenzt die Auswirkungen von Mietausfällen.
• Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienmakler für die Vermietung. Verwaltungen und Immobilienmakler verfügen über bewährte Kontrollverfahren und eine wertvolle Expertise, um Warnsignale zu erkennen und risikoreiche Dossiers zu vermeiden. Ihr Einsatz reduziert erheblich die Wahrscheinlichkeit, einen Nomadenmieter aufzunehmen.

Was tun, wenn Nomadenmieter bereits eingezogen sind?

Das erste Warnsignal tritt in der Regel bereits beim ersten ausstehenden Mietzins auf. In diesem Stadium ist es für die Verwaltung oder den Vermieter entscheidend, sofort zu handeln, indem eine formelle Mahnung gesendet wird, begleitet von einer klaren Warnung bezüglich einer möglichen Kündigung.


Wenn der Mieter nie die Absicht hatte zu zahlen (was Nomadenmieter kennzeichnet), kann die Situation Betrug im Sinne von Art. 146 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB) darstellen. Diese Profile sind leicht zu erkennen: völlige Kommunikationsabwesenheit nach dem Einzug, kein Zahlungseingang der Miete, keinerlei Reaktion auf zugesandte Schreiben. Es ist jedoch wichtig, diese betrügerischen Verhaltensweisen von Situationen zu unterscheiden, in denen ein Mieter erst nachträglich zahlungsunfähig wird – ob schuldhaft oder nicht.

Wenn Nomadenmieter trotz Mahnungen und Kündigung sich weigern, die Räume zu verlassen, kann die Verwaltung die gerichtliche Ausweisung beantragen. Wenn die Sachlage klar ist und alle Beweismittel im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO vorliegen, kann ein Antrag beim Richter eingereicht werden.

Zu den relevanten Beweisen gehören: schriftliche Verwarnungen, formelle Mahnungen, Kopien der eingeschriebenen Briefe und sogar eingeschriebene Sendungen, die ungeöffnet zurückkommen – ein Hinweis darauf, dass der Mieter absichtlich jede Kommunikation vermeidet.

Es ist für einen Vermieter nicht ratsam, selbst einzugreifen, indem er das Schloss austauscht, die Heizung abstellt oder andere Zwangsmassnahmen ergreift. Selbst bei ausstehenden Mieten bleiben die gesetzlichen Pflichten des Eigentümers unverändert, und jede einseitige Handlung kann sich gegen ihn wenden. Der einzig gültige Weg bleibt daher das gerichtliche Verfahren, auch wenn dieses langwierig oder kostspielig sein kann.

Nomadenmieter ausweisen: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Das Verfahren beginnt mit dem Versand einer Mahnung an den Mieter, der formell zur Zahlung der ausstehenden Mieten aufgefordert werden muss. Wenn keine Regulierung erfolgt, kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags mittels des dafür vorgesehenen offiziellen Formulars aussprechen, das bei der örtlichen Schlichtungsbehörde erhältlich ist. Sobald diese Kündigung vom Gericht bestätigt wurde, ist es möglich, einen Antrag auf Ausweisung zu stellen, um die Räumung der Wohnung zu erreichen. Parallel dazu kann der Vermieter ein Betreibungsbegehren einreichen, um die Mietrückstände sowie andere Forderungen gerichtlich geltend zu machen.

Folgen

Reduktion des Angebots und steigende Kosten

Nomadenmieter reduzieren das Wohnungsangebot vorübergehend, da die betroffenen Objekte oft Renovationen und manchmal rechtliche Verfahren benötigen, was zu erzwungenen Leerstandszeiten führt. Die mit Mietausfällen, Schäden, Rechtskosten und Arbeiten verbundenen Kosten werden zunehmend in die Geschäftsmodelle der Verwaltungen und institutionellen Vermieter integriert, erhöhen die Betriebskosten und verringern die Gesamtrentabilität des Sektors.

Verschärfung des Markts und sinkende Zugänglichkeit

Die Wahrnehmung eines erhöhten Risikos führt die Fachleute dazu, die Anforderungen zu verschärfen: höhere Kautionen, strengere Überprüfungen und selektivere Akzeptanzkriterien. Diese Verschärfung reduziert die Zugänglichkeit zum Wohnungsmarkt, insbesondere für Haushalte in prekären Situationen oder mit atypischen Profilen (Studierende, Selbständige, Neuankömmlinge), und trägt zu einer Verknappung des Marktes bei.

Schwächung des Vertrauens und Versteifung des Sektors

Das Phänomen schwächt das Vertrauen zwischen Vermietern und Mietern und führt zu einem dauerhaften Misstrauen, mit umfangreicheren Dossiers und häufigeren Kontrollen. Auf Marktebene führt dies zu einem Umfeld, das starrer, konservativer und teilweise weniger innovationsfreundlich ist.

Fazit

Die Verwaltungen spielen daher eine wesentliche Rolle. Eine gut ausgebildete und aufmerksame Verwaltung kann:

• Vermietern die Kosten für Ausweisungsverfahren ersparen,
  
• Leerstandszeiten reduzieren,
  
• kostspielige Schäden verhindern,
  
• den Ruf der Agentur schützen,
  
• die Kundenbindung stärken.

Nomadenmieter sind nicht nur ein Problem für Vermieter: Sie stellen eine strategische Herausforderung für Immobilienprofis dar, die ihren Mehrwert nachweisen müssen, indem sie jede Phase des Vermietungsprozesses absichern.

Aber gute Nachrichten: Nur wenige Verwaltungen berichten, dass sie mit Nomadenmietern konfrontiert waren.

Quelle

immoverkauf24.ch - Article
mycrifdata.ch - Article