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Unter der Verbindung von wirtschaftlicher Stabilität, rechtlicher Sicherheit und Vermögenswerten gehört der Schweizer Immobilienmarkt zu den von internationalen Investoren am meisten gesuchten Märkten. Aber wer sind diese Akteure, die in der Schweiz kaufen, und welche Auswirkungen hat ihre Präsenz auf die lokalen Akteure?

Was sind die Motivationen der ausländischen Investoren?

Im Jahr 2025 betrachten 93% der Immobilieninvestoren die Schweiz als einen attraktiven Markt. Dieses Interesse beruht auf mehreren strukturellen Faktoren:Politische Stabilität und rechtliche Sicherheit: Der schweizerische institutionelle Rahmen garantiert die Vorhersehbarkeit der Regeln und den Schutz des Eigentumsrechts.

Wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit: Die Schweiz hat ein stetiges Wachstum und eine niedrige Arbeitslosenquote aufrechterhalten, auch während der Finanzkrise von 2008. Diese Kontinuität stärkt die Wahrnehmung eines stabilen Immobilienmarktes.

Rolle als sicherer Hafen: Der Schweizer Immobilienmarkt bietet eine moderate, aber konstante Rendite mit einem strukturell niedrigen Risikoniveau. Diese Stabilität verleiht der Schweiz einen internationalen Ruf als sicherer Markt.

Qualität der Infrastruktur und des Humankapitals: Das Land verfügt über ein leistungsfähiges logistisches Netzwerk und eine hochqualifizierte Arbeitskraft, trotz hoher Arbeitskosten.

Wie gross ist der Anteil der ausländischen Investoren?

Ausländische Investoren machen etwa 11% der Immobilienanlagen in der Schweiz aus. Vor 2011 lag ihr Anteil bei fast 15%, ist jedoch im letzten Jahrzehnt zurückgegangen. Dieser Rückgang erklärt sich teilweise durch die weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Folge von Finanz- und geopolitischen Krisen, die einige internationale Investitionsströme gebremst haben.

Globaler makroökonomischer Kontext

Seit der Covid-19-Pandemie und dem Krieg in der Ukraine treibt die Inflation viele Investoren dazu, sich dem Immobiliensektor zuzuwenden, um ihr Kapital vor der Entwertung ihres Vermögens zu schützen.

Der Schweizer Franken, obwohl stark, stellt einen ambivalenten Faktor dar. Einerseits verteuert er den Erwerb für ausländische Investoren, deren Währung gegenüber dem Franken geschwächt ist. Andererseits erhöht er die reale Rentabilität der in der Schweiz getätigten Anlagen dank seiner Stabilität und seines langfristigen Aufwertungspotenzials.

Trotz eines starken Frankens und eines unsicheren globalen Umfelds bleibt die Schweiz attraktiv für ausländische Direktinvestoren und rangiert auf dem 11. Platz unter 25 Ländern, die für internationale Immobilieninvestitionen am meisten nachgefragt werden.

Warum wählen Investoren den Immobiliensektor?

85% der Investoren schätzen, dass die Attraktivität des Immobiliensektors im Vergleich zu anderen Anlageklassen in diesem Jahr weiter steigen wird. Dieses Ergebnis spiegelt einen Konsens über die Aussichten des Immobilienmarktes wider und zeigt das kollektive Vertrauen der Investoren in die Stabilität und das Potenzial dieser Anlageklasse.

In welche Arten von Immobilien investieren ausländische Investoren?

Wohnimmobilien bleiben das Hauptziel ausländischer Investoren. Mehr als die Hälfte konzentriert ihre Investitionen auf dieses Segment. Die gefragtesten Städte sind Basel, Bern, Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Zug und Zürich.


Hinter dem Wohnsektor verzeichnen Logistikimmobilien ein bemerkenswertes Wachstum und werden zur zweitbeliebtesten Anlagekategorie. Dieser Trend spiegelt den Aufschwung des Online-Handels und die steigende Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Lagerhäusern wider.


Hotels verzeichnen ein leicht steigendes Interesse, stellen jedoch keinen bedeutenden Teil der Portfolios dar. Umgekehrt ziehen Bürogebäude nur eine Minderheit von Investoren an, aufgrund der Unsicherheit im Zusammenhang mit hybriden Arbeitsformen und Leerständen in einigen Stadtzentren.


Schliesslich bevorzugen mehrere Investoren zunehmend die peri-urbanen und ländlichen Zonen, wo die Vorschriften weniger restriktiv sind. In grossen Städten wie Genf oder Basel bremsen strenge Genehmigungsverfahren, Lärmschutzvorschriften und Klimaziele die Verdichtung und begrenzen neue Bauprojekte.

Wer sind die ausländischen Investoren?

Die ausländischen Investoren in der Schweiz stammen hauptsächlich aus Frankreich, Deutschland und dem Vereinigten Königreich. Ihre Präsenz erklärt sich durch die geografische Nähe, die Stabilität des Schweizer Marktes und die Suche nach sicheren Anlagen in Mitteleuropa. Die israelischen Investoren verfügen über eine lange Tradition der Investition im kommerziellen Segment, die sich bis heute fortsetzt. Im Gegensatz dazu spielen asiatische Kapitalien eine marginale Rolle, mit Ausnahme des Hotelgewerbes, wo sich in den letzten Jahren einige Akteure positioniert haben, insbesondere in prestigeträchtigen Touristenzielen.

Dualismus zwischen schweizerischen und ausländischen Investoren

Ausländische Investoren zeichnen sich durch eine höhere Risikotoleranz aus als ihre schweizerischen Pendants. Während das Hotelwesen nur etwa 5% der Anlagen der schweizerischen Investoren ausmacht, erreicht es 21% bei den ausländischen Investoren. Dieser Unterschied spiegelt einen opportunistischeren Ansatz wider, der sich auf höher rentierende, aber auch riskantere Vermögenswerte konzentriert.

So erscheinen die beiden Investorenprofile als komplementär: die schweizerischen Akteure bevorzugen ein konservatives Management, während die ausländischen Fonds eine Dynamik der Diversifizierung und der Risikobereitschaft einbringen. Ausländische Investoren spielen eine stabilisierende Rolle: sie übernehmen Risiken, die die schweizerischen Akteure zu übernehmen zögern, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, und tragen so zur Aufrechterhaltung der Marktliquidität bei.

Auswirkungen auf die lokalen Akteure

Ausländische Fonds tragen zu einer zunehmenden Finanzialisierung des Immobilienmarktes bei: das Wohnen wird mehr zu einem spekulativen Vermögenswert als zu einem Gebrauchsgut. Diese Entwicklung führt zu steigenden Preisen und einer Verknappung des erschwinglichen Angebots, insbesondere in den grossen Städten.


In einigen Alpengemeinden machen Zweitwohnungen im Besitz von Ausländern mehr als 60% des Immobilienbestands aus. Diese Konzentration verändert das lokale soziale und wirtschaftliche Gleichgewicht, mit dem Risiko symbolischer Spannungen, die mit einem Gefühl der Aneignung des Territoriums durch Nichtansässige verbunden sind.

Auswirkungen auf lokale Akteure: Schweizer Investoren und Bauträger

Ausländische Investoren verschärfen den Wettbewerb auf dem Schweizer Markt. Lokale Bauträger und Investoren müssen mit Fonds konkurrieren, die über grössere finanzielle Kapazitäten verfügen, was den Erwerb von Grundstücken oder renditestarken Gebäuden erschwert.


Gleichzeitig schafft diese ausländische Präsenz Möglichkeiten zur Zusammenarbeit. Viele internationale Investoren suchen die Partnerschaft mit Schweizer Akteuren, um die nationalen Vorschriften und Verwaltungsverfahren besser zu beherrschen. Diese Allianzen kommen den Bauträgern zugute, aber auch den Banken, Anwaltskanzleien und Fondsverwaltern, die von einer erhöhten Aktivität profitieren.


Schliesslich erzeugen ausländische Investitionen im Bauwesen lokale wirtschaftliche Auswirkungen: sie mobilisieren Schweizer Arbeitskräfte, nationale Unternehmen und regionale Dienstleister und unterstützen so die Beschäftigung und die Dynamik des Bausektors.

Regulierung und Umgehung

Der schweizerische Rechtsrahmen zielt darauf ab zu verhindern, dass das nationale Territorium in grossem Umfang in ausländische Hände übergeht. Allerdings unterliegen nicht alle ausländischen Käufer denselben Regeln: die Erwerbsbedingungen hängen von ihrer Staatsangehörigkeit und ihrem Aufenthaltsstatus in der Schweiz ab.


Die wichtigste geltende Norm ist das LFAIE (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland), besser bekannt als Lex Koller. Dieses Gesetz hat zum Ziel, den Schweizer Immobilienmarkt vor einem übermässigen Druck der ausländischen Nachfrage zu schützen, insbesondere in touristischen Zonen und Regionen mit hoher Bodenknappheit.


Hauptbeschränkungen für Nichtansässige:

• Begrenzte Nutzung: der Kauf ist nur für eine Zweitwohnung zum persönlichen Gebrauch erlaubt, die sich in einer anerkannten Tourismuszone befindet.
  
• Nationale Quoten: etwa 1 500 Kauferlaubnisse werden jedes Jahr erteilt und dann unter den Kantonen verteilt.
  
• Maximale Fläche: die Immobilie darf 240 m² Wohnfläche und 1 500 m² Land (manchmal 1 000 m² in einigen Kantonen, wie Waadt) nicht überschreiten.
  
• Nur ein Objekt pro Steuerhaushalt ist erlaubt.
  
• Verkaufsverbot vor fünf Jahren, ausser in aussergewöhnlichen Umständen.

Fall der gewerblichen Immobiliennutzung

Immobilien, die für eine kommerzielle, industrielle oder handwerkliche Tätigkeit bestimmt sind, unterliegen keiner Genehmigung, unabhängig von der Nationalität des Käufers. Nur Gebäude, die dem Bau oder der Vermietung von Wohnungen dienen, bleiben unter der Kontrolle der Lex Koller.

Positive Folgen der Regulierung

Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich durch seine strenge Regulierung, seine strukturelle Stabilität und sein geringes Mass an Spekulation aus. Die durch das LFAIE (Lex Koller) auferlegten Beschränkungen begrenzen das Angebot an verfügbaren Immobilien. Diese Knappheit trägt zu einer dauerhaften Wertsteigerung der Vermögenswerte bei und stärkt den Status des Schweizer Immobilienmarktes als sicherer Hafen.

In Kombination mit der Stärke des Schweizer Frankens, der politischen Sicherheit, der hohen Lebensqualität und der internationalen Neutralität des Landes verleiht diese Regulierung der Schweiz eine einzigartige Position in Europa: die eines sicheren und vorhersehbaren Marktes, der in der Lage ist, internationales Kapital anzuziehen und gleichzeitig die nationale Stabilität zu bewahren.

Zielzonen: städtische Zentren und Tourismusorte

1. Städtische Märkte:
Die Wirtschaftszentren konzentrieren einen Teil der ausländischen Investitionen. Diese Städte bieten Stabilität der Rendite, eine starke Mietnachfrage und eine hochwertige Infrastruktur, was sie zu bevorzugten Märkten für langfristige Anlagen macht.

2. Touristische Märkte:
Die Alpenregionen bilden den anderen Hauptanziehungspunkt für ausländische Investoren, insbesondere im Segment der hochwertigen Zweitwohnungen.

Kritischer Standpunkt

Der Aufschwung der ausländischen Investitionen verwandelt das Wohnen allmählich in ein globalisiertes Anlageinstrument, das oft von den lokalen Bedürfnissen losgelöst ist. Diese Entwicklung spiegelt einen strukturellen Wandel wider: den Übergang von einer Eigentümerwirtschaft zu einer Vermögensverwaltungswirtschaft, in der der Wert einer Immobilie in erster Linie an ihrer finanziellen Rentabilität und nicht an ihrem sozialen Nutzen gemessen wird.


Wenn die Investoren nicht vor Ort wohnen, folgen architektonische, mietrechtliche und wirtschaftliche Entscheidungen vor allem einer finanziellen Logik, ohne Berücksichtigung der lokalen Dynamiken oder der Bedürfnisse der Einwohner.


Diese Finanzialisierung des Wohnens trägt zur Zunahme der Vermögensungleichheiten bei: die Schweizer Haushalte leiden unter dem Preisanstieg, ohne mit dem Rhythmus der vom internationalen Kapital erzielten Renditen mithalten zu können, was die Kluft zwischen institutionellen Eigentümern und lokalen Bewohnern vergrössert.

Schlussfolgerung

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt ein attraktiver und sicherer Markt, gestützt durch strenge Regulierungen und eine seltene wirtschaftliche Stabilität. Obwohl ausländisches Kapital zur Liquidität und Diversifizierung des Sektors beiträgt, verstärkt es auch die Finanzialisierung des Wohnens und den Druck auf die lokale Bevölkerung.

Quellen

ey.com - Article
ch.ch - Article
barnes-suisse.ch - Article
allnews,ch - Article
tgd.ch - Article
engelvoekers.com - Article
swissinfo.ch - Article
rts.ch - Article
chantiermagazine.ch - Article