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In der Schweiz nimmt der Bau neuer Wohnungen insbesondere wegen der zunehmenden Zahl von Einsprachen und Beschwerden ab, die heute ein wesentliches Hindernis für die Entwicklung von Immobilienprojekten darstellen.

Welche Rolle spielen die Einsprachen?

Vor jeder Baustelle muss der Projektverantwortliche eine Baubewilligung einholen, eine obligatorische administrative Genehmigung für jeden neuen Bau, Umbau, Aufbau oder Abbruch eines Gebäudes.

Eine Einsprache kann während des Bewilligungsverfahrens eingereicht werden, das heisst vor der Erteilung der Baubewilligung. Dieses Recht bietet den Personen oder Einrichtungen, die direkt von einem Bauprojekt betroffen sind, die Möglichkeit, ihre Interessen geltend zu machen. Insbesondere können sich dagegen wenden:

• Die Privatpersonen, im Allgemeinen die Nachbarn, deren private Interessen durch das geplante Bauvorhaben direkt betroffen sind;
  
• Die privaten Organisationen, deren Statuten den Schutz von Interessen vorsehen, die durch die Raumplanungsgesetzgebung geschützt sind (z. B. Natur-, Landschafts- oder Denkmalschutzvereine);
  
• Die Gemeinden, Gemeindeverbände oder der Staat, wenn sie vom Projekt betroffen sind.

Welche Gründe für eine Einsprache gibt es?

Zu den häufigsten Einsprachen gehören:

• Der durch die Bauarbeiten verursachte Lärm;
  
• Die Höhe des Gebäudes oder die Beeinträchtigung der Aussicht;
  
• Der Schutz des Standorts, der Landschaft oder des Kulturerbes;
  
• Der erhöhte Verkehr oder die Parkplatzprobleme aufgrund der Zunahme der Einwohnerzahl.

Beispiel für den Ablauf einer Einsprache

Eine Person, die über das Einsprache­recht verfügt, kann ein Bauprojekt anfechten, indem sie ein Schreiben an die Gemeindeverwaltung richtet. Anschliessend wird eine Schlichtungssitzung organisiert, zu der die Projektträger und die Einsprecher eingeladen werden. Am Ende dieses Treffens können die Einsprecher entscheiden, ihre Einsprache zurückzuziehen oder aufrechtzuerhalten.

Wenn keine Einigung gefunden wird, entscheidet die Gemeindebehörde über die Einsprache innerhalb von drei Monaten nach der Sitzung. Sie erlässt dann einen Entscheid, der die Erteilung oder die Verweigerung der Baubewilligung festlegt. Diese Frist kann um drei Monate verlängert werden, wenn die Unterlagen unvollständig sind oder wenn zusätzliche Dokumente (aktualisierte Pläne, Gutachten, Stellungnahmen oder Berichte der betroffenen Dienste) für den Entscheid erforderlich sind.

Die Einsprachen aus einer kritischen Perspektive

Einsprachen stellen heute eines der wichtigsten Hindernisse für die Verwirklichung neuer Wohnbauprojekte dar. Laut einer Studie des Schweizer Bundes geben viele befragte Personen an, über "missbräuchliche" Einsprachen besorgt zu sein. Diese werden manchmal benutzt, um Bauprojekte zu blockieren oder zu verzögern, ja sogar, um Druck auf die Bauherren auszuüben.

Die Fachleute sind sich einig, dass die Planungs- und Bewilligungsverfahren schneller und effizienter sein könnten, wobei sie gleichzeitig besser gegen missbräuchliche Einsprachen und Beschwerden geschützt wären. Das Problem scheint darin zu liegen, wie leicht gewisse Projekte durch das Einreichen einer Einsprache gebremst oder lahmgelegt werden können.

Potenzielle negative Folgen von Einsprachen für Projektleiter

Einsprachen stellen eine legitime Etappe des demokratischen Prozesses dar, können jedoch negative Auswirkungen auf die Immobilienprojektleiter haben.

Zusätzliche Kosten: Wenn eine Einsprache eingereicht wird, gehen die ersten Schlichtungssitzungen zu Lasten des Bauherrn, etwa 105 Franken pro Stunde. Dazu kommen die Kosten, die mit möglichen Verzögerungen oder in den extremsten Fällen mit der Aufhebung des Projekts verbunden sind.

Zeitverlust: Einsprachen verlängern die Baufristen. Wenn die Schlichtung nicht gelingt, muss die Gemeindebehörde innerhalb von drei Monaten und bei unvollständigen Unterlagen innerhalb von weiteren drei Monaten entscheiden. Dieser Prozess verzögert die Markteinführung der Immobilien und führt zu finanziellen Verlusten.

Projektrisiko: Ein Projekt erfordert, selbst vor seiner Realisierung, viele Stunden Vorbereitung und erhebliche Investitionen. Wenn eine Einsprache zu seinem Stopp führt, bedeutet das einen erheblichen Verlust an Zeit und Geld für den Bauherrn.

Erhöhte Komplexität: Die Umsetzung eines Projekts wird zunehmend schwieriger. Die Verfahren zur Erlangung einer Baubewilligung sind langwierig und anspruchsvoll. Dieses System, das auf einem Gleichgewicht zwischen verschiedenen Interessen beruht, spiegelt den demokratischen Charakter des Bauwesens in der Schweiz wider, trägt aber auch zur Langsamkeit der Wohnraumentwicklung bei.

Planungsunsicherheit: Die Bauleiter müssen oft den Arbeitsplan ändern oder verschieben, was die Koordination zwischen Architekten, Lieferanten und Subunternehmern erschwert. Diese Unsicherheit verringert die Kontrolle über Kosten und Logistik.

Erzwungene Änderungen: Um bestimmte Einsprachen aufzuheben, ist es manchmal notwendig, das Projekt anzupassen – etwa die Gebäudehöhe, Ausrichtung, Zugänge oder die Anzahl der Parkplätze. Diese Anpassungen führen zu neuen Kosten und weiteren Verzögerungen.

Verringerte Rentabilität: Verzögerungen und wiederholte Änderungen verschieben die Vermarktung der Immobilien und verringern die Gesamtrentabilität des Projekts. In Gebieten, in denen Einsprachen häufig sind, werden Investoren oft vorsichtiger oder gar zögerlich, sich zu engagieren.

Wie vermeiden Projektleiter diese negativen Folgen?

Um Verzögerungen und Mehrkosten im Zusammenhang mit Einsprachen zu vermeiden, müssen einige Projektleiter oft mit den Einsprechern verhandeln. Letztere stellen manchmal "informelle Forderungen", wie eine finanzielle Entschädigung oder eine Planänderung, um ihre Interessen zu verteidigen oder Druck auf den Projektleiter auszuüben.

Laut einer Studie geben 23% der Fachleute zu, häufig oder fast immer eine finanzielle Entschädigung zu zahlen, während 36% dies zumindest gelegentlich tun. Die Bauträger entscheiden sich selten dafür, diese Forderungen zu ignorieren, da eine Ablehnung eine offizielle Einsprache nach sich ziehen und das Projekt erheblich verzögern könnte.

Indem sie bestimmten Forderungen nachkommen, gelingt es den Bauherren, die Kontinuität des Projekts zu bewahren, ein Einspracheverfahren zu vermeiden und die bereits in die Planung investierten Mittel zu sichern.

Potenzielle positive Auswirkungen von Einsprachen auf Projektleiter

Wenn Einsprachen die Projekte manchmal verlangsamen, können sie auch positive Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben.

Wertsteigerung der Immobilien: Indem sie den Bau neuer Wohnungen begrenzen, tragen Einsprachen dazu bei, das verfügbare Angebot zu verringern, während die Nachfrage hoch bleibt. Dieses Ungleichgewicht kann zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen.

Einsprachen veranlassen die Bauträger, ihre Projekte zu überarbeiten und zu verbessern: bessere Einfügung in die Landschaft, Einhaltung der Abstände, Lärmreduzierung, Verkehrsmanagement oder ein stärkeres ästhetisches Bewusstsein. Diese Anpassungen führen oft zu harmonischeren, besser akzeptierten und nachhaltigeren Bauten, was anschliessend ihre Vermarktung erleichtern könnte.

Wohnungsmangel und Einsprachen

Viele Einwohner in der Schweiz haben heute Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. Um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden, wäre es notwendig, schneller und in grösserer Zahl zu bauen. Nach den Prognosen des Büros Fahrländer Partner werden bis 2040 mehr als 500 000 zusätzliche Wohnungen benötigt, um eine Verschärfung der Krise zu vermeiden.

Einsprachen stellen jedoch ein wesentliches Hindernis für dieses Ziel dar. Sie verlangsamen die Umsetzung der Projekte und führen in vier von zehn Fällen zu einer Verringerung der Zahl der gebauten Wohnungen oder der vorgesehenen Wohnfläche.

Mit anderen Worten verschärfen diese Einsprachen den Wohnungsmangel: Weniger Wohnungen werden gebaut, was die Mieten steigen lässt und den Druck auf den Immobilienmarkt erhöht.

Folge: Alle verlieren dabei – die Projektleiter, die mit kostspieligen Verzögerungen konfrontiert sind, sowie die Wohnungssuchenden auf einem bereits überlasteten Markt.

Was tun als Projektleiter?

Angesichts des Risikos von Einsprachen können Projektleiter einen strategischeren und vorausschauenderen Ansatz wählen :

• Vermeidung von Gebieten mit hoher Einspruchsneigung: Einige Gemeinden oder Quartiere sind für ihre häufigen Einsprachen bekannt. Es ist besser, diese im Voraus zu identifizieren, um Risiken und mögliche Verzögerungen einzuschätzen.
  
• Respektierung der bestehenden Bau- und Landschaftsumgebung: Die Höhe, die Breite oder die ästhetische Einfügung des Gebäudes gehören zu den häufigsten Einspruchsgründen. Ein Projekt, das gut in seinen Kontext integriert ist, hat grössere Chancen, akzeptiert zu werden.
  
• Dialog mit den Bewohnern: Ein frühzeitiger Kontakt mit der Nachbarschaft ermöglicht es oft, Spannungen zu entschärfen. Das Projekt vorzustellen, die Bedenken anzuhören und bestimmte Details anzupassen, kann verhindern, dass eine formelle Einsprache eingereicht wird.

Negative Auswirkungen von Einsprachen auf den Immobiliensektor

Einsprachen betreffen nicht nur die Bauträger oder Projektleiter, sondern haben auch weitreichende Auswirkungen auf den gesamten Immobiliensektor.

Verlangsamung der Immobilienproduktion: Die Bewilligungsverfahren verlängern sich und verzögern die Markteinführung neuer Wohnungen. Diese Verlangsamung trägt dazu bei, den Wohnungsmangel zu verschärfen, insbesondere in bereits angespannten städtischen Gebieten.

Anstieg der Baukosten und Verkaufspreise: Verwaltungs- und Rechtsverzögerungen verursachen zusätzliche Kosten (Zinsen, Honorare, Fixkosten). Diese Mehrkosten werden häufig auf Käufer oder Mieter abgewälzt, was den Preisanstieg weiter antreibt.

Abschreckung der Investoren: Die Unsicherheit im Zusammenhang mit Einsprachen macht bestimmte Projekte riskanter. Dies könnte Investitionen in Gemeinden oder Regionen bremsen, die als zu restriktiv wahrgenommen werden.

Versteifung des Immobilienmarktes: Die Genehmigungsfristen begrenzen die Fähigkeit des Sektors, schnell auf die Nachfrage zu reagieren, insbesondere bei Studenten-, Sozial- oder Mittelstandswohnungen.

Erhöhte Belastung der öffentlichen Behörden: Die Bearbeitung von Einsprachen bindet erhebliche administrative Ressourcen.

Positive Auswirkungen von Einsprachen auf den Immobiliensektor

Einsprachen haben nicht nur negative Auswirkungen: Sie können auch die Qualität und Verantwortung des Immobiliensektors fördern.

Verbesserung der städtebaulichen und architektonischen Qualität: Einsprachen veranlassen die Bauträger, sorgfältigere Projekte zu entwerfen, die das Kulturerbe, die lokale Ästhetik und die Umwelt respektieren. Durch eine bessere Anpassung an die bestehende Bausubstanz werden die Gebäude für Käufer oder Mieter attraktiver, was ihren Verkauf oder ihre Markteinführung erleichtern kann.

Knappheit neuer Bauten: Diese erzeugt einen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise. Diese Situation könnte den Bauträgern und Investoren zugutekommen, die möglicherweise die verfügbaren Objekte teurer verkaufen können, da die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

Mögliche Lösung

Ein häufig genannter Ansatz besteht darin, den Kreis der Personen zu begrenzen, die berechtigt sind, eine Einsprache einzureichen. Nur Personen, die direkt und besonders von einem Projekt betroffen sind – zum Beispiel diejenigen, deren private Interessen oder Eigentum tatsächlich beeinträchtigt werden – sollten befugt sein, Einspruch zu erheben. Dies würde verhindern, dass alle Personen, die lediglich im Umkreis des Projekts wohnen, einen Bau ohne konkreten Grund blockieren oder verzögern können.

Schlussfolgerung

• Laut einer Studie stellen Beschwerden und Einsprachen heute die wichtigsten Hindernisse für den Bau neuer Wohnungen in der Schweiz dar.
  
• Es gibt einen starken Widerstand gegen viele Immobilienprojekte, was die Bautätigkeit verlangsamt und den Wohnungsmangel verschärft.
  
• Die befragten Experten identifizieren die Beschwerden als ein wesentliches Hindernis für die Entwicklung neuer Wohnungen.
  
• Die Empfehlungen schlagen vor, den Zugang zu Beschwerden auf Personen zu beschränken, die direkt von den Projekten betroffen sind.
  
• Reformen sind notwendig, denn das eigentliche Problem entsteht, wenn Einsprachen missbräuchlich werden und dennoch wichtige Projekte blockieren.

Quellen

jura.ch - Article
admin.ch - Article
uspi-vaud.ch - Article
letemps.ch - Article
watson.ch - Article
baumeister.swiss - Article
latele.ch - Article
25heures - Article
rhonefm.ch - Article