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Am 28. September 2025 haben die Schweizer Bürger und die Kantone über zwei Bundesreformen abgestimmt. Eine davon betrifft direkt den Immobiliensektor. In diesem Artikel werden wir das Ergebnis dieser Abstimmung im Detail behandeln.

• Bundesgesetz über die elektronische Identität (E-ID): von 50,39 % der Stimmberechtigten angenommen.
• Reform der Immobilienbesteuerung, die mit der Abschaffung des Eigenmietwerts und der Möglichkeit für die Kantone, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen, von 57,73 % der Stimmberechtigten angenommen wurde.

Diese beiden Teile sind rechtlich verknüpft: die Abschaffung des Eigenmietwerts ist an die Einführung einer neuen kantonalen Steuer auf Zweitwohnungen geknüpft. Dies zielt darauf ab, eine gerechte Entscheidung zu gewährleisten und die Steuerausfälle für Kantone und Bund zu begrenzen.

Was sind die nächsten Schritte?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Einführung einer Steuer auf Zweitwohnungen treten bis 2028 in Kraft und geben Eigentümern und Kantonen Zeit zur Anpassung. Die wichtigsten vorgesehenen Massnahmen sind folgende:

• Ersterwerber: Sie können Hypothekarzinsen während einer Übergangsfrist von zehn Jahren weiterhin abziehen.
• Beschränkte Abzüge: Bestimmte Abzüge, insbesondere für Renovierungs- oder energetische Sanierungsarbeiten, werden für Eigentümer eingeschränkt.
  
• Kantonaler Steuerausgleich: Jeder Kanton hat die Möglichkeit, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um die durch die Abschaffung des Eigenmietwerts entstehenden Steuerausfälle auszugleichen.

Vorher – nachher: makroökonomische Sicht

Vor der Volksabstimmung: Der Eigenmietwert ermutigte Eigentümer, einen hohen Verschuldungsgrad beizubehalten, da Hypothekarzinsen abzugsfähig waren. Dieser Mechanismus trug dazu bei, dass die Schweiz eine der höchsten privaten Verschuldungsquoten aufweist.

Nach der Volksabstimmung: Die Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte das Steuersystem vereinfachen und den Anreiz zur Verschuldung verringern. Dennoch sind mehrere Nebeneffekte zu erwarten:

• Das Ende der Abzugsfähigkeit von Renovationen könnte zu weniger Unterhalts- und Modernisierungsarbeiten führen, was sich auf die Bauwirtschaft auswirken könnte.
  
• Dieser Rückgang der Aktivitäten könnte langfristig zu Arbeitsplatzverlusten in Unternehmen führen, die auf Renovierungen spezialisiert sind. Folge: steigende Arbeitslosigkeit und ein Rückgang des Schweizer Bruttoinlandsprodukts.
  
• Gleichzeitig könnte die steuerlich attraktivere Eigentumsbildung die Nachfrage nach Wohneigentum anregen und damit einen Anstieg der Immobilienpreise bewirken.

Gewinner und Verlierer der Volksabstimmung

Auf den ersten Blick scheint die Reform die Eigentümer zu begünstigen und die Mieter zu benachteiligen. In Wirklichkeit ist die Lage differenzierter.
Gewinner :

• Eigentümer mit geringer oder keiner Verschuldung: Oft handelt es sich um ältere Haushalte, die ihre Hypothek bereits abbezahlt haben und Immobilien besitzen, die wenig oder keine Renovierungen erfordern. Sie profitieren voll von der Abschaffung des Eigenmietwerts und sind von der Abschaffung der steuerlichen Abzüge kaum betroffen.
  
• Käufer neuer oder bereits renovierter Immobilien: Eigentümer von Neubauten oder kürzlich renovierten Immobilien werden kurzfristig nur wenige oder gar keine Renovationsarbeiten durchführen müssen.

Verlierer :

• Stark verschuldete Eigentümer: Typischerweise junge Familien oder kürzlich Erwerbende verlieren die Möglichkeit, einen grossen Teil ihrer Hypothekarzinsen abzuziehen.
  
• Eigentümer alter oder sanierungsbedürftiger Immobilien: Wer grössere Investitionen plant (energetische Sanierung, Modernisierung), wird mit einer höheren Steuerlast konfrontiert.
  
• Besitzer von Zweitwohnungen: Sie dürften am stärksten betroffen sein, da die Kantone eine neue spezifische Steuer einführen können, um den Wegfall des Eigenmietwerts zu kompensieren.

Indirekte Auswirkungen auf Mieter: In Kantonen mit hohem Eigentümeranteil (z. B. Wallis) könnte der Wegfall des Eigenmietwerts zu grösseren Einnahmeverlusten führen als durch die Steuer auf Zweitwohnungen kompensiert wird. Um ihre Finanzen auszugleichen, könnten Kantone und Gemeinden:

• Bestimmte Steuern oder Abgaben erhöhen (z. B. Einkommenssteuer, lokale Abgaben).
  
• Bestimmte öffentliche Leistungen kürzen (sozialer Wohnungsbau, Energiesubventionen, Infrastrukturen).

Auswirkungen auf den Renovierungssektor

Die Steuerreform wird wahrscheinlich den Renovierungsmarkt betreffen, insbesondere die energetischen Arbeiten:

• Rückgang der Attraktivität von energetischen Renovationen und nicht dringenden Renovationen, da sie nicht mehr von den Steuern abziehbar sein werden.
  
• Risiko von Arbeitsplatzverlusten und Anstieg der Arbeitslosigkeit in Bau- und Renovierungsunternehmen aufgrund einer mittelfristig geringeren Nachfrage.

Vor dem endgültigen Inkrafttreten (bis 2028) kann man mit einer Phase starker Nachfrage rechnen. Viele Eigentümer könnten ihre Renovationen vorziehen, um noch von den verfügbaren Steuerabzügen zu profitieren. Dieser "Bauboom" könnte vorübergehend die Beschäftigung und den Ressourceneinsatz im Bauwesen ankurbeln.

Sobald die Abzüge gestrichen sind, könnte der Sektor einen Nachfragerückgang erleben: weniger Aufträge, Rückgang des Umsatzes und mögliches wirtschaftliches Abbremsen in der Branche.

Um die Risiken zu begrenzen, könnten die Unternehmen:

• Sich auf ökologischen Mehrwert ausrichten (Energieeinsparungen, Nachhaltigkeit, Komfort).
  
• Die nicht steuerlichen Vorteile der Renovation hervorheben: langfristige Energieeinsparungen, Wertsteigerung der Immobilie, erhöhter Komfort.
  
• Finanzreserven während der Phase starker Nachfrage bilden, um ein mögliches Tief nach 2028 abzufedern.

Ökologische Folgen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte die Attraktivität energetischer Renovationen verringern. Die Präsidentin der Schweizer Grünen, Lisa Mazzone, äusserte ihre Befürchtungen: Ihrer Ansicht nach könnte diese Reform den Klimaschutz bremsen, da sie die finanziellen Anreize zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden mindert.

Darüber hinaus hat der Klimawandel bereits direkte Auswirkungen auf den Immobiliensektor:

• Häufigere Hitzewellen beschleunigen die Abnutzung von Fassaden und Dächern und erhöhen den Bedarf an Renovationen.
• Überschwemmungen und starke Niederschläge schwächen Mauern und erfordern eine bessere Isolierung sowie verstärkte Entwässerungssysteme.

Für Immobilienfachleute bedeutet dies, dass sie mit höheren Kosten rechnen und in jeder Investitions- oder Bewirtschaftungsstrategie die Klimaresilienz der Gebäude berücksichtigen müssen.

Abschaffung des Eigenmietwerts: mögliche Folgen für den Immobilienmarkt

• Anstieg der Nachfrage nach Neubauten oder bereits renovierten Wohnungen: Die Abschaffung der steuerlichen Abzüge für Renovationen könnte viele Käufer dazu veranlassen, neuere oder vollständig renovierte Objekte zu bevorzugen. Wahrscheinliche Folge: Preisanstieg in diesem Segment, insbesondere in städtischen und stadtnahen Gebieten.
  
  
• Mögliche Senkung der Renovierungskosten: Umgekehrt könnte die Nachfrage nach Renovationen sinken und so einen Preisdruck nach unten bei Renovierungsarbeiten erzeugen. Dies könnte den Kauf einer älteren, renovierungsbedürftigen Immobilie attraktiver machen, insbesondere wenn Eigentümer niedrigere Preise aushandeln.
  
  
• Generelle Zunahme der Nachfrage nach Wohneigentum: Die Abschaffung des Eigenmietwerts verringert die Steuerlast für Eigentümer. Neue Bevölkerungsgruppen (junge Familien, Senioren) könnten sich eher zum Kauf entschließen, was die Nachfrage und die Preise weiter ankurbeln würde.
  
  
• Teilweise Rückbesinnung auf Miete: Wenn die Kaufpreise zu stark steigen, könnten manche Haushalte ihr Projekt verschieben und Mieter bleiben. Man würde dann eine Fortsetzung des aktuellen Trends beobachten: Erwerb von Wohneigentum in der Peripherie oder auf dem Land und Miete in der Stadt, wo die Preise hoch bleiben.

Steuer auf Zweitwohnungen: potenziell nachteiligere Folgen

Die Einführung einer kantonalen Steuer auf Zweitwohnungen könnte mehrere negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben:

• Investitionsbremse für Zweitwohnungen: Käufer, insbesondere ausländische Investoren, könnten den Erwerb einer Zweitwohnung zweimal überdenken, was die Nachfrage in diesem Immobiliensegment verlangsamen würde.
  
  
• Anreiz zur Nutzung oder Vermietung: Ein höherer Steuerdruck auf unbewohnte oder wenig genutzte Wohnungen könnte Eigentümer dazu bewegen, ihre Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, um die Steuerlast zu verringern.
  
  
• Verlagerung der Nachfrage auf Erstwohnungen: Haushalte könnten es vorziehen, in ihre Hauptwohnung zu investieren, statt in eine steuerlich weniger vorteilhafte Zweitwohnung.

Ratschläge, die Eigentümern und zukünftigen Eigentümern gegeben werden könnten

• Renovationen vorziehen: Renovations- oder energetische Sanierungsarbeiten vor dem Inkrafttreten der Reform (bis 2028) auszuführen, ermöglicht es weiterhin, von den aktuellen Steuerabzügen zu profitieren.
  
  
• Bereits renovierte Objekte bevorzugen oder schnell nach dem Kauf renovieren: Der Erwerb einer neuen oder bereits modernisierten Wohnung reduziert das Risiko nicht abzugsfähiger Kosten. Andernfalls sollten Renovationen rasch vor Ende der Übergangsfrist geplant werden.
  
  
• Investitionen in eine Zweitwohnung aufschieben: Die mögliche Einführung einer spezifischen kantonalen Steuer macht diese Art von Kauf derzeit unsicherer und potenziell weniger rentabel.
  
  
• Marktentwicklung genau beobachten: Die gesamten Auswirkungen der Reform (Preise, kantonale Besteuerung, Nachfrage) bleiben ungewiss. Es ist ratsam, die Entwicklung der Hypothekarzinsen, der kantonalen Politik und der Preistrends zu verfolgen, bevor wichtige Entscheidungen getroffen werden.

Zusammenfassung: die wichtigsten Punkte

Die Abschaffung des Eigenmietwerts

• Könnte den Zugang zum Wohneigentum fördern, mit Zinsabzug für Ersterwerber während zehn Jahren.
  
• Könnte Renovationen verringern, da steuerliche Abzüge fehlen.
  
• Könnte die Entschuldung begünstigen.

Die neue Steuer auf Zweitwohnungen

Könnte die Attraktivität dieser Objekte mindern und ausländische Investitionen bremsen.

Könnte die Steuerlast auf wenig genutzte Wohnungen erhöhen und so zum Verkauf oder zur Vermietung anregen.

Könnte die Nachfrage auf Hauptwohnungen oder Mietobjekte verlagern.

Quellen
swissinfo.ch - Article
blick.ch - Article
migrobank - Article
ubs.com - Article
easyvote.ch - Article
lemanbleu.ch - Article
rts.ch - Article
uspi-vaud.ch - Article