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Am 28. September werden Volk und Kantone über eine Steuerreform abstimmen, die direkt die Immobilienbesitzer betrifft.

• Abschaffung des Eigenmietwerts;
• Einführung einer Steuer auf Zweitwohnungen.

Wenn die Sondersteuer auf Zweitwohnungen abgelehnt wird, bleibt der Eigenmietwert in Kraft. Diese doppelte Entscheidung könnte die Dynamik des helvetischen Immobilienmarktes verändern.

Das Ende des Eigenmietwerts: eine Erleichterung für die Eigentümer

Eingeführt im Jahr 1934 als Krisenmassnahme, verpflichtet der Eigenmietwert die Eigentümer, als steuerpflichtiges Einkommen eine fiktive Miete für die Wohnung zu deklarieren, die sie bewohnen, sei es ihr Haupt- oder Zweitwohnsitz. Dieses theoretische Einkommen entspricht mindestens 60% der Marktmiete.

Im Gegenzug können die Eigentümer die folgenden von ihren Steuern abziehen:

• die Hypothekarzinsen;
• die Unterhaltskosten.

Dieses System begünstigt vor allem stark verschuldete Haushalte oder diejenigen, die in Renovationen investieren.

Im Falle der Abschaffung des Eigenmietwerts

• Die Ersterwerber könnten weiterhin während zehn Jahren die Hypothekarzinsen abziehen.
• Bestimmte Steuerabzüge, insbesondere für die Unterhaltskosten, werden eingeschränkt.
• Die Kantone könnten eine Steuer auf private Zweitwohnungen einführen, um die mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verbundenen Steuerausfälle, die auf 1,8 Milliarden CHF geschätzt werden, zu kompensieren.

Makroökonomische Effekte: Gewinner und Verlierer

Auf nationaler Ebene würde die Reform die Karten neu verteilen. Die Eigentümer von Hauptwohnsitzen wären die grossen Gewinner, dank einer Senkung ihrer Besteuerung. Im Gegenteil würden die Eigentümer von Zweitwohnsitzen eine erhöhte Steuerlast tragen, die dazu bestimmt ist, die Verluste der Kantone und des Bundes zu kompensieren.

Renovation: eine Tätigkeit unter Druck im Falle einer Annahme der Reform

Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde mit Einschränkungen bei den steuerlichen Abzügen für Unterhaltsarbeiten für selbstbewohnte Immobilien einhergehen. Folgen: nicht dringende oder nicht energetische Renovationen würden an Attraktivität verlieren, mangels steuerlichem Vorteil. Also könnten die Einfamilienhäuser und das bewohnte Wohnsegment eine Verlangsamung der Modernisierungsarbeiten erleben (Küchen, Badezimmer, ästhetische Verbesserungen).

Für die Renovationsunternehmen bedeutet dies die Notwendigkeit, ihr Angebot neu auf die Energieeffizienz, die Renovationen mit hohem Wertzuwachs oder die präventiven Arbeiten auszurichten.

Neue Marktsegmente könnten stimuliert werden

• Rentner: die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte jene ermutigen, die zögerten, Eigentümer zu werden, da der Kauf einer Wohnung dann steuerlich vorteilhafter wäre.
• Familien: diese Reform würde die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Familienwohnungen unterstützen.
• Ersterwerber: die Abschaffung des Eigenmietwerts würde die Rentabilität eines ersten Kaufs verbessern. Ausserdem blieben die Hypothekarzinsen während zehn Jahren für neue Eigentümer abziehbar.

Insgesamt wäre die Reform eine gute Nachricht für den Verkauf von Hauptwohnsitzen, insbesondere in städtischen und stadtnahen Gebieten. Die Verkäufer, die in diesem Segment aktiv sind (kleine Gebäude, Stockwerkeigentum, Familienvillen), könnten somit leichter Käufer finden.

Risiko für den Markt der Zweitwohnungen

Die Reform würde einen doppelten Bremsfaktor auf den Erwerb von Zweitwohnungen ausüben:

• Eine erhöhte Steuerlast auf Zweitliegenschaften;
• Weniger Anreize, solche zu erwerben, auch wenn die Haushalte über eine verstärkte Finanzkraft verfügen.

Als Ausgleich für die Abschaffung des Eigenmietwerts konzipiert, könnte diese Massnahme letztlich zu einer Verlangsamung des Zweitwohnungsmarktes führen, insbesondere in touristischen Regionen.

Was passiert, wenn die Reform angenommen wird ?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte

• den Erwerb von Wohneigentum anregen, insbesondere in bestimmten Regionen. Familien und Haushalte, die zögerten zu kaufen, könnten dank einer erleichterten Steuerrechnung den Schritt wagen. Die Ersterwerber würden zudem weiterhin die Möglichkeit behalten, ihre Schuldzinsen während zehn Jahren abzuziehen.
• die Anreize zur Renovation reduzieren: ohne Steuerabzüge könnten viele Modernisierungsprojekte verschoben werden.
• eine Tendenz zur Entschuldung fördern, da der steuerliche Vorteil der Hypothekarzinsen verschwinden würde.

Die Einführung einer Steuer auf Zweitwohnungen könnte

• die Attraktivität von privaten Zweitwohnungen senken
• ausländische Investoren entmutigen.
• eine erhöhte Steuerlast auf unbewohnten oder wenig genutzten Liegenschaften ausüben, was zum Verkauf oder zur Vermietung anregen würde.
• die Nachfrage auf Hauptwohnsitze oder Mietobjekte verlagern.

Was passiert, wenn die Reform abgelehnt wird ?

Beibehaltung des Eigenmietwerts: das aktuelle System bleibt bestehen. Die Eigentümer werden weiterhin eine Steuer auf ein fiktives Einkommen zahlen, was insbesondere für stark verschuldete junge Haushalte den Erwerb von Wohneigentum bremsen könnte.

Unverändertes aktuelles Regime: es bleibt vorteilhaft für Mietinvestoren und Käufer auf Kredit, solange ihre Steuerabzüge den Eigenmietwert übersteigen.

Keine Steuer auf Zweitwohnungen: die Freizeitobjekte würden ihre aktuelle Besteuerung behalten, was dieses Segment, insbesondere in touristischen Regionen, stützen würde.

In einigen Punkten: was tun, wenn die Reform angenommen wird ?

• Die Strategie an die Hauptwohnsitze anpassen: stärker auf den Bau und den Verkauf von für den Hauptwohnsitz bestimmten Immobilien setzen, die steuerlich attraktiver gemacht werden.
• Die Abhängigkeit von Zweitwohnungen reduzieren: einen Nachfragerückgang in diesem Segment antizipieren.
• Die Rentabilität der Renovationsprojekte überdenken: berücksichtigen, dass Renovationen für selbstbewohnte Immobilien (ausser energetische) nicht mehr von den Steuern abziehbar sein werden.
• Kantonale und kommunale Besonderheiten evaluieren: einige Kantone sind stark von der Besteuerung der Zweitwohnungen abhängig.
• Die Entwicklung der Haushaltsnachfrage antizipieren: eine gesteigerte Kaufkraft könnte den Verkauf von Familien- und Stadtwohnungen anregen.
• Die Hypothekarzinsen beobachten: wenn die Zinsen tief bleiben und die Besteuerung das Eigentum begünstigt, könnte eine Nachfragesteigerung auftreten, insbesondere in der Peripherie oder in noch erschwinglichen Regionen.

Schlussfolgerung

Die Abstimmung vom 28. September könnte die Spielregeln zwischen Eigentümern von Haupt- und Zweitwohnungen grundlegend neu gestalten, indem die steuerlichen Anreize verändert werden. Ihr Ausgang wird nicht nur die Dynamik des schweizerischen Immobilienmarktes bestimmen, sondern auch die zukünftigen Prioritäten in Bezug auf Renovation, Eigentumserwerb und Mietinvestitionen.


Quellen
admin.ch - Article
admin.ch - Article
easyvote.ch - Article
lemanbleu.ch - Article
rts.ch - Article
uspi-vaud.ch - Article