Les nouvelles questions que les acheteurs et locataires se posent avant de signer
Lors d’une visite, les questions liées à la performance thermique ont longtemps porté presque exclusivement sur l’hiver. Quel est le système de chauffage ? Le bâtiment est-il bien isolé ? À combien s’élèvent les charges ?
Désormais, une autre interrogation revient plus souvent : comment le logement se comporte-t-il lorsqu’il fait très chaud ?
La question se pose d’autant plus que la Suisse se réchauffe rapidement. Selon MétéoSuisse, la température moyenne du pays a augmenté de plus de 2 °C depuis le début des mesures, en 1864. Les vagues de chaleur, les journées tropicales et les nuits pendant lesquelles le thermomètre ne descend pas sous les 20 °C deviennent plus fréquentes et plus intenses. Dans les villes, l’effet d’îlot de chaleur limite encore davantage le refroidissement nocturne.
Ces changements commencent à modifier la façon dont certains acheteurs et locataires évaluent un logement. Ils concernent aussi directement les professionnels de l’immobilier : le confort estival intervient dans les questions posées pendant les visites, dans la présentation du bien et, peu à peu, dans l’appréciation de sa qualité à long terme.
Une exposition favorable en hiver ne l’est pas toujours en été
Une orientation sud ou sud-ouest reste recherchée pour la lumière naturelle et les apports solaires qu’elle procure. En été, elle peut toutefois devenir problématique lorsque la façade comprend de grandes surfaces vitrées mal protégées.
L’orientation ne dit donc pas tout. Pour estimer le risque de surchauffe, il faut aussi regarder la taille et le type de vitrage, les protections solaires, l’étage, l’ombrage fourni par les arbres ou les bâtiments voisins et la possibilité de créer un courant d’air. L’exposition de la toiture et des façades compte également, tout comme la capacité des matériaux à absorber temporairement la chaleur.
Une grande baie vitrée orientée plein sud, mais protégée par des stores extérieurs efficaces, peut offrir un meilleur confort qu’une fenêtre plus petite tournée vers l’ouest et laissée en plein soleil. À l’ouest, le rayonnement atteint directement le vitrage en fin de journée, alors que le bâtiment a déjà accumulé de la chaleur pendant plusieurs heures.
La situation des logements sous les combles doit être examinée avec la même attention. Leur comportement estival dépend de l’isolation de la toiture, mais aussi de son exposition, de sa couleur, de sa masse thermique et des possibilités d’évacuer la chaleur pendant la nuit.
Qualifier une orientation de « bonne » ou de « mauvaise » devient ainsi trop simpliste. Ce qui compte plutôt, c’est la manière dont le logement, dans son ensemble, réagit au soleil.
Les protections solaires doivent être décrites avec précision
Une part importante de la chaleur entre dans le bâtiment par les fenêtres. Lorsque le rayonnement solaire a traversé le vitrage, un store ou un rideau intérieur ne peut plus empêcher toute cette énergie de se transformer en chaleur dans la pièce.
L’Office fédéral de l’énergie recommande donc en priorité des protections mobiles installées à l’extérieur et couvrant entièrement les surfaces vitrées. Stores à lamelles, volets, marquises et brise-soleil bloquent le rayonnement avant qu’il n’atteigne le verre. Certains dispositifs automatisés adaptent leur position à l’ensoleillement, à la course du soleil ou à la force du vent.
Dans une annonce ou un dossier de vente, la seule mention « stores » apporte finalement peu d’informations. Un client attentif au confort d’été cherchera plutôt à savoir :
- si les protections sont intérieures ou extérieures ;
- quelles fenêtres en sont équipées ;
- si elles peuvent fonctionner lorsque le logement est inoccupé ;
- si leur commande est manuelle, motorisée ou automatisée ;
- si elles se relèvent automatiquement en cas de vent ;
- quelle autre protection est prévue lorsqu’elles ne peuvent pas être abaissées.
Ce dernier point peut faire une réelle différence dans les étages élevés. Par vent fort, certains stores extérieurs doivent être remontés, y compris lors de journées chaudes et orageuses. Leur présence ne garantit donc pas qu’ils pourront être utilisés dans toutes les conditions.
Pour l’agence, il est utile de relever le type de protection, son mode de commande et les façades concernées. Ces renseignements donnent au client une vision bien plus concrète du comportement du logement en été.
Ouvrir les fenêtres la nuit n’est pas toujours possible
Le rafraîchissement nocturne reste l’une des méthodes les plus efficaces pour évacuer la chaleur accumulée pendant la journée. Encore faut-il que le logement et son environnement s’y prêtent.
L’air extérieur doit d’abord se refroidir suffisamment. Il faut ensuite pouvoir ouvrir plusieurs fenêtres afin de créer un courant d’air, idéalement sur deux façades différentes. La sécurité, le bruit de la route ou des trains et les activités nocturnes du quartier peuvent toutefois rendre cette solution difficile à appliquer.
Un logement traversant part ici avec un avantage. Mais celui-ci devient très relatif si l’une des façades donne sur un axe routier bruyant ou si les fenêtres situées au rez-de-chaussée ne peuvent pas rester ouvertes durant la nuit.
Le confort acoustique et le confort thermique peuvent même se contredire. De bonnes fenêtres protègent efficacement contre le bruit lorsqu’elles sont fermées. Si l’environnement sonore oblige les occupants à les garder closes pendant une canicule, le logement ne profite plus du refroidissement nocturne.
La présence d’une ventilation mécanique ne résout pas forcément ce problème. Un système conçu pour renouveler l’air n’a pas nécessairement le débit requis pour rafraîchir les pièces. Il faut vérifier son fonctionnement nocturne et la présence éventuelle d’un bypass estival avant de lui attribuer un effet notable sur la température intérieure.
Dans les documents de commercialisation, mieux vaut donc ne pas confondre trois fonctions différentes : le renouvellement hygiénique de l’air, le rafraîchissement nocturne et le refroidissement actif des locaux.
Une bonne isolation peut aussi retenir la chaleur
L’isolation reste indispensable pour ralentir les échanges thermiques entre l’intérieur et l’extérieur. Elle protège notamment les logements situés sous une toiture très exposée. Mais elle ne suffit pas, à elle seule, à garantir une température agréable en été.
Lorsque le soleil entre par de grandes baies vitrées, que les équipements et les occupants dégagent de la chaleur et que celle-ci ne peut pas être évacuée la nuit, une enveloppe très performante peut finir par retenir cette chaleur à l’intérieur.
Le résultat dépend de plusieurs éléments qui fonctionnent ensemble : la qualité de l’isolation, la maîtrise des apports solaires, la capacité des murs, des plafonds et des sols à stocker temporairement la chaleur, la ventilation nocturne et la façon dont le bâtiment est utilisé.
La masse thermique est encore rarement abordée lors d’une visite. Pourtant, des éléments lourds laissés apparents peuvent absorber une partie de la chaleur pendant la journée, puis la restituer lorsque la température baisse. Certains faux plafonds, revêtements ou doublages limitent au contraire l’accès à cette capacité de stockage.
L’année de construction ou une indication générale sur l’épaisseur de l’isolation ne suffisent donc pas pour juger le confort estival. Les documents établis lors de la construction ou des rénovations donneront généralement des réponses plus fiables.
Pompe à chaleur réversible : que peut réellement faire l’installation ?
La présence d’une pompe à chaleur est parfois interprétée comme la garantie que le bâtiment peut être refroidi. Ce n’est pas systématiquement le cas. Toutes les installations ne disposent pas de cette fonction et, lorsqu’elle existe, le résultat varie selon la technologie utilisée.
Le refroidissement actif fait fonctionner la pompe à chaleur pour extraire la chaleur du bâtiment. Le refroidissement passif, ou free cooling, utilise certaines installations géothermiques ou une source d’eau. Un plancher rafraîchissant abaisse plus modérément la température, sans atteindre les performances d’une climatisation. Les systèmes air-air, eux, peuvent souffler directement de l’air froid dans les pièces.
Avec une sonde géothermique, le rafraîchissement passif transfère une partie de la chaleur du bâtiment vers le sol en consommant relativement peu d’électricité. Cette chaleur peut aussi participer à la régénération thermique du terrain avant la saison de chauffage suivante. Encore faut-il que l’installation ait été conçue et équipée pour cela.
Le plancher rafraîchissant procure plutôt une baisse douce de la température. Il nécessite aussi un contrôle précis de la température de l’eau afin d’éviter la formation de condensation.
Avant d’indiquer qu’une pompe à chaleur est « réversible », plusieurs points méritent donc d’être vérifiés :
- la fonction de refroidissement est-elle réellement installée et activée ?
- quelles pièces en bénéficient ?
- comment la fraîcheur est-elle diffusée ?
- s’agit-il d’un refroidissement actif ou passif ?
- quel dispositif prévient la condensation ?
- quelle consommation et quels frais faut-il prévoir ?
- quelles prescriptions ou autorisations locales s’appliquent ?
En Suisse, les règles énergétiques concernant les bâtiments relèvent en grande partie des cantons. Les exigences doivent par conséquent être contrôlées localement, notamment lorsqu’un propriétaire souhaite ajouter un système de refroidissement ou une unité extérieure.
Le confort dépend aussi de la rue et du quartier
Deux logements comparables, situés à quelques rues l’un de l’autre, ne connaissent pas forcément les mêmes températures en été.
L’asphalte, le béton et les autres surfaces minérales emmagasinent l’énergie solaire pendant la journée, puis la libèrent progressivement durant la nuit. Dans un quartier très dense, les bâtiments peuvent aussi freiner la circulation de l’air. Les arbres, les sols perméables, les espaces verts et les étendues d’eau procurent au contraire de l’ombre et contribuent au rafraîchissement local.
Les observations de MétéoSuisse montrent que l’îlot de chaleur urbain se fait surtout sentir la nuit. Entre 2018 et 2024, certaines stations situées au centre des villes suisses ont enregistré plusieurs nuits tropicales, alors que celles-ci étaient presque inexistantes dans certaines zones périphériques.
La proximité d’un parc ne représente donc plus uniquement un avantage esthétique ou un lieu de loisirs. Elle peut aussi avoir un effet sur les températures ressenties dans le logement. À l’échelle du bâtiment et de sa parcelle, il vaut la peine d’observer la quantité de surfaces végétalisées, l’ombre réellement fournie par les arbres, la distance par rapport aux grandes zones asphaltées, la circulation de l’air ainsi que la chaleur rejetée par le trafic et les installations techniques.
Ces caractéristiques ne se prêtent pas toujours à une description courte dans une annonce. Elles peuvent en revanche être relevées pendant la préparation du mandat et expliquées au cours de la visite. Plusieurs villes et cantons publient également des cartes climatiques qui localisent les zones de chaleur et les corridors d’air froid.
Quelles informations ajouter au dossier du bien ?
Le chauffage et la consommation énergétique sont généralement bien documentés. Le comportement estival du logement l’est généralement beaucoup moins. Quelques renseignements collectés auprès du propriétaire, de l’administration ou du maître d’ouvrage permettraient pourtant de répondre plus précisément aux clients.
Une fiche consacrée au confort d’été pourrait réunir :
- l’orientation des pièces principales ;
- la nature et l’emplacement des protections solaires ;
- le système de ventilation et ses différents modes ;
- la possibilité de créer une ventilation traversante ;
- la présence éventuelle d’un système de refroidissement ;
- les travaux effectués sur la toiture ou les façades ;
- les particularités des appartements en attique ou sous les combles ;
- la végétation et les sources d’ombrage autour du bâtiment ;
- les éventuels relevés de température intérieure.
Ces mesures demandent toutefois un minimum de contexte. Une température intérieure relevée à un instant donné ne signifie pas grand-chose si l’on ignore la température extérieure, l’heure, l’utilisation des stores, le nombre de personnes présentes et la durée de l’épisode de chaleur.
Le ressenti des occupants peut fournir des indications utiles, lui aussi. Il reste néanmoins lié aux habitudes de chacun : horaires d’aération, utilisation des protections solaires, appareils en fonctionnement ou tolérance personnelle à la chaleur. Ce témoignage ne devrait donc pas être transformé en promesse générale sans autre vérification.
Un critère appelé à peser davantage dans la décision
La lumière, le calme, la vue et la proximité des transports resteront au centre des recherches immobilières. Mais les clients commencent aussi à regarder si le logement reste supportable après plusieurs journées de forte chaleur.
Les professionnels n’ont pas besoin de présenter chaque bien comme parfaitement préparé aux canicules. Leur rôle consiste plutôt à connaître son fonctionnement réel, à éviter les affirmations trop générales et à fournir des réponses vérifiables. Une pompe à chaleur n’est pas nécessairement un système de climatisation, une bonne isolation n’empêche pas toutes les surchauffes et la présence de stores ne garantit pas qu’ils pourront être utilisés en permanence.
Cette analyse peut également aider les propriétaires à choisir les travaux les plus utiles : poser des protections solaires extérieures, créer davantage d’ombre, adapter la ventilation, intervenir sur la toiture ou installer un système de rafraîchissement compatible avec le bâtiment. Ces améliorations se remarquent parfois moins qu’une cuisine neuve ou qu’un changement de revêtement. Leur effet sur l’usage quotidien du logement pourrait pourtant peser de plus en plus dans les décisions des acheteurs et des locataires en Suisse.