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Neue Fragen von Käufern und Mietern vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags

Bei Besichtigungen wurden Fragen zur thermischen Leistung lange Zeit fast ausschliesslich im Winter gestellt. Welches Heizsystem ist vorhanden? Ist das Gebäude gut isoliert? Wie hoch sind die Energiekosten?
Heute wird häufiger eine andere Frage gestellt: Wie verhält sich die Wohnung, wenn es sehr warm wird?
Diese Frage wird immer wichtiger, da sich die Schweiz schnell erwärmt. Laut MétéoSuisse ist die Durchschnittstemperatur des Landes seit Beginn der Messungen im Jahr 1864 um mehr als 2 °C gestiegen. Hitzewellen, tropische Tage und Nächte, in denen die Temperatur nicht unter 20 °C fällt, treten häufiger und intensiver auf. In Städten wird die nächtliche Abkühlung durch den Wärmeinsel-Effekt zusätzlich eingeschränkt.
Diese Veränderungen beginnen, die Art und Weise zu verändern, wie einige Käufer und Mieter eine Wohnung beurteilen. Sie betreffen auch direkt die Immobilienbranche: Der sommerliche Wohnkomfort wird bei Besichtigungen und Präsentationen immer häufiger angesprochen und beeinflusst zunehmend die langfristige Bewertung der Qualität einer Immobilie.


Eine gute Ausrichtung im Winter bedeutet nicht immer eine gute Ausrichtung im Sommer

Eine Südausrichtung oder eine Südwestausrichtung ist nach wie vor gefragt, um natürliches Licht und Sonnenenergie zu nutzen. Im Sommer kann sie jedoch problematisch werden, wenn die Fassade grosse, ungeschützte Glasflächen aufweist.
Die Ausrichtung ist also nicht alles. Um das Überhitzungsrisiko zu bestimmen, muss man auch die Grösse und Art der Fenster, Sonnenschutzvorrichtungen, die Etage, den Schatten, den Bäume oder benachbarte Gebäude spenden, und die Möglichkeit, eine Luftzirkulation zu erzeugen, berücksichtigen. Auch die Ausrichtung von Dach und Fassade spielt eine Rolle, ebenso wie die Fähigkeit der Materialien, die Wärme vorübergehend zu absorbieren.
Ein grosses Südfenster, das durch effiziente äussere Jalousien geschützt ist, kann mehr Komfort bieten als ein kleineres Westfenster, das der vollen Sonne ausgesetzt ist. Im Westen trifft die Strahlung am Abend direkt auf die Glasflächen, während das Gebäude bereits mehrere Stunden lang Wärme gespeichert hat.

Die Wohnsituation unter dem Dach muss mit der gleichen Sorgfalt betrachtet werden. Das Sommerverhalten hängt von der Dämmung des Daches ab, aber auch von der Ausrichtung, der Farbe, der Wärmemasse und den Möglichkeiten, die Wärme nachts abzuführen.
Die Einteilung in «gut» oder «schlecht» ist daher zu vereinfacht. Wichtig ist, wie das Haus als Ganzes auf die Sonne reagiert.


Sonnenschutzmassnahmen müssen präzise beschrieben werden

Ein grosser Teil der Wärme gelangt durch Fenster in das Gebäude. Wenn die Sonnenstrahlung das Glas passiert hat, können Jalousien oder Vorhänge im Innenraum nicht verhindern, dass diese Energie in der Raumluft zu Wärme wird.
Daher empfiehlt das Bundesamt für Energie vor allem mobile Sonnenschutzmassnahmen, die ausserhalb angebracht sind und die gesamte Glasfläche abdecken. Lamellenvorhänge, Rollläden, Markisen und Sonnenschirme blockieren die Strahlung, bevor sie das Glas erreicht. Einige Geräte passen ihre Position automatisch an die Sonneneinstrahlung, den Sonnenstand oder die Windstärke an.

In einer Anzeige oder einem Verkaufsprospekt liefert der Begriff «Stores» allein nicht viele Informationen. Ein Kunde, der Wert auf sommerlichen Komfort legt, wird eher wissen wollen:

  • ob die Stores innen oder aussen angebracht sind;
  • welche Fenster damit ausgestattet sind;
  • ob sie auch dann funktionieren, wenn die Wohnung nicht bewohnt ist;
  • ob sie manuell, motorisiert oder automatisiert bedient werden können;
  • ob sie sich bei Wind automatisch hochziehen;
  • welche weiteren Schutzmassnahmen vorgesehen sind, wenn sie nicht heruntergelassen werden können.

Dieser letzte Punkt kann in höheren Etagen einen echten Unterschied machen. Bei starkem Wind müssen einige Aussenstores hochgezogen werden, auch an heissen, stürmischen Tagen. Ihre Anwesenheit garantiert also nicht, dass sie unter allen Bedingungen genutzt werden können.
Für den Makler ist es hilfreich, den Typ der Stores, die Art der Steuerung und die Fassaden, an denen sie angebracht sind, zu notieren. Diese Angaben geben dem Kunden ein viel genaueres Bild davon, wie sich die Wohnung im Sommer verhält.


Nachts Fenster zu öffnen ist nicht immer möglich

Die nächtliche Lüftung ist nach wie vor eine der effektivsten Methoden, um die tagsüber gespeicherte Wärme abzuführen. Voraussetzung dafür ist, dass das Wohnhaus und seine Umgebung dafür geeignet sind.
Die Aussenluft muss sich zunächst ausreichend abkühlen. Dann müssen mehrere Fenster geöffnet werden können, um einen Luftzug zu erzeugen, idealerweise auf zwei unterschiedlichen Seiten des Hauses. Sicherheit, Strassen- oder Zuglärm sowie nächtliche Aktivitäten in der Nachbarschaft können diese Lösung jedoch unmöglich machen.
Ein Durchgangsraum hat hier einen Vorteil. Dieser ist jedoch relativ, wenn eine der Seiten an eine laute Strasse grenzt oder die Fenster im Erdgeschoss nachts nicht offen bleiben können.
Akustischer und thermischer Komfort können sich sogar ausschliessen. Gute Fenster schützen effektiv vor Lärm, wenn sie geschlossen sind. Wenn die Lärmbelastung die Bewohner dazu zwingt, die Fenster während einer Hitzewelle geschlossen zu halten, kann das Wohnhaus nicht von der nächtlichen Abkühlung profitieren.

Die Installation einer mechanischen Belüftung löst das Problem nicht unbedingt. Ein System, das für die Luftzirkulation konzipiert ist, hat nicht unbedingt die erforderliche Leistung, um die Räume zu kühlen. Es ist notwendig, die nächtliche Funktion zu überprüfen und zu prüfen, ob es einen Sommer-Bypass gibt, bevor man ihm eine spürbare Wirkung auf die Raumtemperatur zuschreibt.
Daher ist es in den Marketingunterlagen besser, drei verschiedene Funktionen nicht zu verwechseln: die hygienische Luftzirkulation, die nächtliche Kühlung und die aktive Kühlung der Räume.


Eine gute Isolierung kann auch die Wärme im Haus halten

Eine gute Isolierung ist nach wie vor wichtig, um den Wärmeaustausch zwischen Innen- und Aussenbereich zu verlangsamen. Sie schützt vor allem Wohnungen, die unter einem sehr stark der Sonne ausgesetzten Dach liegen. Sie allein reicht jedoch nicht aus, um im Sommer für ein angenehmes Raumklima zu sorgen.
Wenn die Sonne durch grosse Fensterflächen ins Haus scheint, Geräte und Bewohner Wärme abgeben und diese Wärme nachts nicht abgeführt werden kann, kann eine sehr gute Gebäudehülle dazu führen, dass die Wärme im Haus verbleibt.
Das Ergebnis hängt von mehreren Faktoren ab, die zusammenwirken: der Qualität der Isolierung, der Kontrolle der Sonneneinstrahlung, der Fähigkeit der Wände, Decken und Böden, die Wärme vorübergehend zu speichern, der Nachtlüftung und der Art und Weise, wie das Gebäude genutzt wird.

Die thermische Masse wird bei Besichtigungen selten angesprochen. Doch können schwere, sichtbare Elemente einen Teil der Wärme tagsüber aufnehmen und sie dann wieder abgeben, wenn die Temperatur sinkt. Einige abgehängte Decken, Beschichtungen oder Verkleidungen hingegen verhindern den Zugang zu dieser Speicherkapazität.
Das Baujahr oder eine allgemeine Angabe zur Isolierstärke reichen daher nicht aus, um das Sommerklima zu beurteilen. Zuverlässigere Informationen finden sich in den Dokumenten, die bei der Errichtung oder Renovierung erstellt wurden.


Umkehrbare Wärmepumpe: Was kann die Anlage wirklich leisten?

Die Installation einer Wärmepumpe wird manchmal als Garantie dafür interpretiert, dass das Gebäude gekühlt werden kann. Das ist nicht immer der Fall. Nicht alle Anlagen verfügen über diese Funktion und selbst wenn sie vorhanden ist, hängt das Ergebnis von der verwendeten Technologie ab.
Aktives Kühlen bedeutet, dass die Wärmepumpe die Wärme aus dem Gebäude abführt. Passives Kühlen, auch Free Cooling genannt, nutzt bestimmte Geothermieanlagen oder eine Wasserquelle. Ein Kühlestrahldeckenpaneel senkt die Temperatur nur moderat ab, ohne die Leistung einer Klimaanlage zu erreichen. Luft-Luft-Systeme können hingegen direkt kalte Luft in die Räume blasen.
Mit einer Geothermiesonde wird beim passiven Kühlen ein Teil der Wärme aus dem Gebäude in den Boden abgeführt und verbraucht dabei relativ wenig Strom. Diese Wärme kann auch zur thermischen Vorbereitung des Bodens für die nächste Heizperiode genutzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Anlage dafür ausgelegt und ausgestattet ist.
Ein Kühlestrahldeckenpaneel sorgt für einen sanften Temperaturabfall. Es erfordert auch eine genaue Kontrolle der Wassertemperatur, um Kondensatbildung zu vermeiden.

Bevor Sie eine Wärmepumpe als «umkehrbar» bezeichnen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

  • Ist die Kühlfunktion tatsächlich installiert und aktiviert?
  • Für welche Räume gilt sie?
  • Wie wird die Kühle verteilt?
  • Handelt es sich um eine aktive oder passive Kühlung?
  • Wie wird Kondenswasser vermieden?
  • Wie hoch ist der Energieverbrauch und welche Kosten entstehen?
  • Welche lokalen Vorschriften und Genehmigungen sind zu beachten?

In der Schweiz sind die Energievorschriften für Gebäude weitgehend kantonal geregelt. Daher müssen die Anforderungen vor Ort geprüft werden, insbesondere wenn ein Eigentümer eine Kühlung oder eine Aussen-Einheit installieren möchte.


Auch die Strasse und die Umgebung spielen eine Rolle

Zwei gleichwertige Wohnungen, die nur wenige Strassen voneinander entfernt liegen, haben im Sommer nicht unbedingt die gleiche Temperatur.
Asphalt, Beton und andere mineralische Oberflächen speichern tagsüber Sonnenenergie und geben sie nachts wieder ab. In dicht bebauten Quartieren können Gebäude zudem die Luftzirkulation behindern. Bäume, durchlässige Böden, Grünflächen und Wasserflächen spenden hingegen Schatten und tragen zur lokalen Abkühlung bei.
Die Beobachtungen von MeteoSchweiz zeigen, dass die Wärmeinsel in Städten vor allem nachts spürbar ist. Zwischen 2018 und 2024 wurden an einigen Messstationen in Schweizer Städten mehrere tropische Nächte registriert, während es in einigen Randgebieten kaum tropische Nächte gab.

Die Nähe zu einem Park ist also nicht nur ästhetisch oder als Erholungsort von Vorteil, sondern kann auch die Temperatur im Wohnraum beeinflussen. Auf der Ebene des Gebäudes und des Grundstücks lohnt es sich, die Menge an Grünflächen, den Schatten, den die Bäume tatsächlich spenden, den Abstand zu grossen Asphaltflächen, die Luftzirkulation sowie die Wärmeabgabe durch Verkehr und Technik zu beobachten.
Diese Eigenschaften lassen sich nicht immer in einer kurzen Beschreibung in einer Anzeige wiedergeben. Sie können jedoch im Rahmen der Auftragsvorbereitung erfasst und bei der Besichtigung erklärt werden. Mehrere Städte und Kantone veröffentlichen auch Klimakarten, die die Hitzebereiche und die Kaltluftkorridore verorten.


Welche Informationen sollten dem Objekt hinzugefügt werden?

Die Heizung und der Energieverbrauch sind in der Regel gut dokumentiert. Das Sommerverhalten des Gebäudes ist hingegen meistens viel weniger gut dokumentiert. Einige Informationen, die vom Eigentümer, der Hausverwaltung oder dem Bauherrn eingeholt werden, würden es ermöglichen, den Kunden präzisere Antworten zu geben.

Eine Checkliste für den Sommerkomfort könnte folgende Punkte enthalten:

  • die Ausrichtung der Haupträume;
  • die Art und den Standort der Sonnenschutzvorrichtungen;
  • das Belüftungssystem und seine verschiedenen Modi;
  • die Möglichkeit, eine Querlüftung zu schaffen;
  • das Vorhandensein eines Kühlsystems;
  • die auf dem Dach oder an den Fassaden durchgeführten Arbeiten;
  • die Besonderheiten von Dachgeschosswohnungen;
  • die Vegetation und die Beschattungsquellen in der Umgebung des Gebäudes;
  • eventuelle Aufzeichnungen der Innenraumtemperatur.

Diese Massnahmen erfordern jedoch ein gewisses Mass an Kontext. Eine zu einem bestimmten Zeitpunkt gemessene Raumtemperatur sagt nicht viel aus, wenn man die Aussentemperatur, die Uhrzeit, den Einsatz von Jalousien, die Anzahl der Personen im Raum und die Dauer der Hitzewelle nicht berücksichtigt. Auch die subjektive Wahrnehmung der Bewohner kann nützliche Hinweise liefern. Sie ist jedoch von individuellen Gewohnheiten abhängig: Lüftungszeiten, Verwendung von Sonnenschutz, laufende Geräte oder persönliche Hitzetoleranz. Diese Aussagen sollten daher nicht ohne weitere Überprüfung in allgemeine Versprechungen umgewandelt werden.


Ein Kriterium, das bei der Entscheidung immer mehr ins Gewicht fallen wird

Licht, Ruhe, Aussicht und Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln werden weiterhin im Mittelpunkt der Immobiliensuche stehen. Aber die Kunden schauen auch, ob die Wohnung nach mehreren Tagen extremer Hitze noch bewohnbar ist.
Die Immobilienprofis müssen nicht mehr jedes Objekt als perfekt auf die Hitze vorbereitet präsentieren. Vielmehr geht es darum, die tatsächliche Funktionsweise zu kennen, übertriebene Behauptungen zu vermeiden und überprüfbare Antworten zu geben. Eine Wärmepumpe ist nicht unbedingt eine Klimaanlage, eine gute Isolierung verhindert nicht jede Überhitzung und die Vorhandensein von Jalousien garantiert nicht, dass diese immer eingesetzt werden können.
Diese Analyse kann auch Hausbesitzern helfen, die sinnvollsten Massnahmen zu ergreifen: Sonnenschutz anbringen, mehr Schatten schaffen, die Belüftung anpassen, das Dach sanieren oder eine für das Gebäude geeignete Kühltechnik installieren. Diese Verbesserungen sind vielleicht nicht so auffällig wie eine neue Küche oder ein neuer Bodenbelag. Aber ihre Auswirkungen auf den täglichen Gebrauch der Wohnung könnten bei Käufern und Mietern in der Schweiz immer mehr ins Gewicht fallen.



Quellen 



Immobilienmarkt