La solution complète pour les professionnels de l'immobilier

Longtemps cantonnés aux discussions d’ingénieurs IT, les data centers sont désormais au cœur d’un débat très immobilier : localisation, foncier, permis, puissance électrique, rendement, risque d’obsolescence. En Suisse, la dynamique s’accélère, portée par le cloud, l’essor de l’IA et les enjeux de souveraineté des données. Pour les professionnels de l’immobilier, ces « boîtes noires » deviennent un segment à surveiller de près, à condition d’en comprendre les règles, très différentes de l’immobilier traditionnel.

1) Pourquoi la demande explose et pourquoi elle change

Depuis 2010, le basculement vers le cloud a déplacé la demande : on stocke moins « chez soi » et davantage dans des infrastructures mutualisées. Parallèlement, l’IA renforce la pression sur les capacités de calcul et d’hébergement. Résultat : les besoins augmentent, mais le marché se polarise.
Point clé pour les investisseurs et développeurs : toutes les surfaces data centers ne se valent pas. Les centres d’entreprise « historiques » peuvent devenir vacants ou obsolètes, tandis que les infrastructures adaptées aux standards des grands opérateurs (cloud hyperscalers, comme AWS, Microsoft Azure ou GCP) concentrent la valeur. Ajoutez à cela une évolution technologique continue : à capacité de données égale, les besoins en racks et en m² peuvent diminuer, ce qui rend la question de l’obsolescence particulièrement structurante.

2) La Suisse, un « coffre-fort de la donnée » et Zurich comme hub

La Suisse combine plusieurs attributs recherchés : stabilité politique, cadre juridique réputé favorable, connectivité, fiabilité des réseaux. Dans ce paysage, Zurich s’impose comme pôle principal : présence de secteurs finance/tech, densité de connectivité, effet d’écosystème, et implantation de régions cloud. Les chiffres disponibles sur le segment de la colocation montrent une croissance nette des surfaces, avec une concentration marquée dans le canton de Zurich.
Pour les professionnels, cette concentration a un double effet :

• prime de localisation sur les zones réellement « plugguées » (réseau, redondance, proximité des clients) ;
• rareté du foncier autour des emplacements optimaux, qui renchérit la valeur des terrains et des actifs existants bien situés.

3) Rendement : pourquoi ça attire et pourquoi ça inquiète

Les data centers sont souvent décrits comme l’une des classes d’actifs les plus rémunératrices en Europe. Le narratif est séduisant : baux longs (souvent 10–20 ans), locataires solvables, indexation, demande structurelle.
Mais l’équation rendement/risque est plus tranchée que sur des bureaux ou du résidentiel :

• risque technologique (obsolescence plus rapide, besoins techniques changeants) ;
• risque énergétique (capacité disponible, coût, délais de raccordement, volatilité) ;
• risque de liquidité (actifs rares, transactions peu fréquentes, ticket d’entrée élevé) ;
• risque opérationnel (actif « hybride » qui exige un savoir-faire spécifique).

Ce cocktail explique pourquoi, en Suisse, une partie du marché est portée par des capitaux internationaux spécialisés, alors que les investisseurs institutionnels locaux restent prudents.

4) Le foncier et l’électricité : les deux goulets d’étranglement

C’est ici que l’immobilier redevient très concret. Construire un data center ne se résume pas à trouver une parcelle en zone d’activité :

• il faut une surface souvent importante et d’un seul tenant ;
• une connexion fibre performante ;
• et surtout une puissance électrique sécurisée et redondante.

La rareté des terrains adaptés en Suisse et leur fragmentation complique l’implantation, en particulier pour les « gros » projets. Les opérateurs, dotés de moyens financiers élevés, peuvent surenchérir face à d’autres usages (industrie légère, logistique), ce qui recompose la compétition foncière dans les zones d’activité.

5) Acceptabilité locale : un sujet immobilier à part entière

Pour une commune, l’équation est ambivalente. Les data centers sont souvent perçus comme :

• des volumes imposants, peu « urbains » (façades aveugles, sécurité) ;
• peu créateurs d’emplois au regard de l’emprise au sol ;
• pas toujours très contributifs fiscalement si l’opérateur n’est pas domicilié localement.

D’où des réticences politiques et citoyennes. Pourtant, lorsque les règles d’affectation et d’urbanisme sont respectées, la dynamique de marché (et la capacité d’achat des opérateurs) pèse lourd dans la décision finale.

6) Régulation et durabilité : du PUE à la chaleur fatale

Les centres récents sont soumis à des exigences d’efficacité énergétique, notamment via l’indice PUE (Power Usage Effectiveness), qui mesure le ratio entre l’énergie totale consommée et celle réellement utilisée par l’IT. Plus le PUE est bas, plus le site est efficient.
Tendance structurante : la valorisation de la chaleur résiduelle. Certaines autorités imposent ou encouragent son intégration dans des réseaux de chauffage (Chauffage à Distance), ce qui peut améliorer l’acceptabilité et la durabilité, mais aussi ajouter des coûts et des contraintes de conception.

7) Opportunités immobilières : neuf, colocation, reconversion

Le marché se segmente :

• hyperscale / grands opérateurs : recherche de terrains nus de taille conséquente, stratégie industrielle, exigences techniques élevées ;
• colocation : peut s’insérer en zones d’activité, parfois dans l’existant (y compris sous-sols) ;
• reconversion : démantèlement d’anciens sites obsolètes et réutilisation de « boîtes » techniques pour d’autres usages (ou reconstruction).

Pour les développeurs et investisseurs, la reconversion est un angle intéressant : elle transforme un risque (obsolescence) en opportunité mais exige une lecture fine des coûts, des normes et des besoins du marché local.

8) Ce que les pros devraient vérifier avant de s’intéresser aux data centers

Si vous devez retenir une chose : un data center est autant un actif d’infrastructure qu’un actif immobilier. Avant toute décision, un cadre d’analyse spécifique s’impose :

• Localisation technique : connectivité, redondance, proximité des clients, exposition aux risques.
• Énergie : puissance disponible, délais de raccordement, coût, contrat, sécurisation.
• Spécifications : capacité de refroidissement, densité, modularité, évolutivité.
• Régulation/durabilité : PUE, exigences locales, chaleur fatale, contraintes futures.
• Risque locatif : mono-locataire vs multi-locataires, qualité des baux, indexation.
• Obsolescence : plan d’investissement (capex) et stratégie de mise à niveau.
• Liquidité : profondeur du marché, type d’acheteurs, taille de ticket.

Conclusion

Les data centers ne sont plus un sujet périphérique : ils redessinent l’immobilier d’activité à l’intersection du foncier, de l’énergie et de la technologie. Le potentiel de rendement est réel mais il vient avec des barrières à l’entrée et des risques que l’immobilier classique n’a pas l’habitude de porter à ce niveau. Pour les professionnels, l’enjeu n’est pas seulement de « suivre la tendance », mais de comprendre quel type d’actif, quel modèle (colocation, hyperscale, reconversion) et quelle exposition au risque sont réellement compatibles avec leur stratégie.

Sources

espazium.ch - Article
bilan.ch - Article
immoday.ch - Article