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Dans cet article, vous découvrirez les principaux enjeux de la crise du logement en Suisse et en Europe, ses causes et les solutions possibles.

Structure des ménages et occupation des logements en Suisse

La taille d’appartement la plus courante en Suisse est de 4 à 4,5 pièces. Environ 40 % de la population vit dans des logements dont la surface habitable se situe entre 71 et 110 m², dont près de 20 % entre 71 et 90 m². En moyenne, les propriétaires occupent des logements offrant des surfaces plus importantes que celles des locataires.

Deux tiers des ménages en Suisse sont composés de couples, en particulier dans la tranche d’âge des 36 à 55 ans. Entre 18 et 35 ans, les formes de logement sont réparties de manière plus homogène, avec une proportion comparable de couples avec enfants (30 %), de personnes seules (28 %) et de couples sans enfants (24 %). Parmi les 56 ans et plus, près de la moitié des ménages sont constitués de couples sans enfants.

Ainsi, si les grands logements demeurent particulièrement prisés par les propriétaires, la demande progresse parallèlement pour les petits logements, notamment les appartements d’une pièce, chez les jeunes adultes et les personnes retraitées ne vivant plus avec des enfants ni en couple.

La crise du logement en Suisse

La crise du logement en Suisse repose sur deux constats :

• des loyers élevés, en particulier dans les zones urbaines ;
• un taux de logements vacants proche de zéro.

Par exemple, Zurich compte environ six logements disponibles pour dix mille.

Pression sur l’offre de logements

Le taux de logements vacants en Suisse est de 1 %. Un taux inférieur à 2 % indique un marché tendu ; à 1 %, l’offre disponible ne couvre plus la demande.

Ce niveau signifie que le nombre de logements mis sur le marché est insuffisant, aussi bien à la location qu’à la vente. La demande dépasse la construction de logements, les capacités actuelles de construction et de mise sur le marché ne permettant pas de rétablir l’équilibre.

Régions sous forte pression

Certaines régions de Suisse affichent des taux de vacance inférieurs à 0,5 %, ce qui signifie que l’offre disponible est quasi inexistante. Cette situation concerne en priorité les zones urbaines à forte concentration d’emplois, où la demande dépasse nettement le nombre de logements construits.

Les taux les plus bas se trouvent principalement dans les centres économiques et les régions frontalières. Dans ces zones, les logements sont rares, coûteux et attribués très rapidement après leur mise sur le marché.

Ce déséquilibre ne se limite plus aux grandes villes. Il touche désormais de nombreuses agglomérations de taille moyenne ainsi que certaines zones périphériques, indiquant une pénurie étendue à l’ensemble du territoire.

Qui est particulièrement touché par la crise ?

La pénurie concerne en priorité les logements familiaux, en particulier les appartements de 3 à 4 pièces. Ce sont les biens les plus demandés et les moins disponibles, ce qui limite fortement les possibilités de relogement pour les ménages concernés.

Cette rareté réduit la mobilité résidentielle et contraint la mobilité professionnelle, notamment lors d’un changement d’emploi ou d’une évolution de la situation familiale.

Le manque de logements adaptés aux familles a des effets directs sur la dynamique sociale et économique. Il freine la mobilité interne, complique l’installation des nouveaux arrivants et rend plus difficile la stabilisation résidentielle. Dans le même temps, la pression sur les loyers se concentre sur les segments intermédiaires du marché, ce qui pèse directement sur le pouvoir d’achat des ménages.

Une crise du logement à l’échelle européenne

La crise du logement ne concerne pas uniquement la Suisse. Elle touche l’ensemble de l’Europe. Dans l’Union européenne, environ 1,3 million de personnes vivent sans domicile, soit l’équivalent de deux fois la population du Luxembourg.

Cette situation s’inscrit dans un contexte de hausse marquée des coûts du logement. Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 60 % au niveau européen, tandis que les loyers ont progressé d’environ 30 %. L’accès au logement est ainsi devenu une source d’insécurité pour une part croissante de la population. Comme l’a résumé Ursula von der Leyen, présidente de la Commission européenne : "Pour trop d’Européens aujourd’hui, se loger est devenu une source d’angoisse."

Focus sur les Pays-Bas

Les Pays-Bas constituent un exemple instructif pour analyser les déséquilibres actuels du marché du logement en Europe. Le pays dispose d’une part élevée de logements sociaux, représentant environ 30 % du parc résidentiel total début 2025. Malgré cette proportion, l’offre reste insuffisante pour répondre à la demande.

Au cours de la dernière décennie, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 100 % au niveau national, avec des hausses pouvant atteindre 130 % dans les zones à forte demande. Le revenu annuel moyen, estimé à 44 000 euros, ne permet plus d’accéder à la propriété, le prix moyen d’un logement dépassant 500 000 euros.

Le marché locatif est soumis à des contraintes similaires. En juillet 2024, les loyers moyens ont augmenté de 5,4 % sur un an, soit la plus forte hausse observée depuis plus de trente ans. Le déficit de logements est estimé à plus de 400 000 unités. Les délais d’accès au logement social atteignent en moyenne sept ans au niveau national, et 18 à 19 ans dans les grandes villes, notamment à Amsterdam.

Recherche de solutions : régulation publique du marché du logement

1. Encadrement des locations de courte durée

Des initiatives politiques, principalement portées par des partis de gauche, ont conduit les institutions européennes à engager une réflexion sur la régulation du marché du logement. À Bruxelles, la Commission européenne a élaboré une stratégie européenne du logement.

Selon une version préliminaire du plan, l’exécutif européen prévoit de proposer un cadre législatif visant à encadrer les locations de courte durée, notamment celles opérées via des plateformes comme Airbnb. L’objectif est de réduire la part de logements soustraits au marché résidentiel, en particulier dans les grandes villes, où ces pratiques sont associées à une réduction de l’offre locative traditionnelle et à une hausse des loyers.

2. Augmentation de la capacité de construction

La régulation de la demande ne suffit toutefois pas à résorber la pénurie. Une seconde priorité identifiée concerne l’augmentation de l’offre de logements, via le secteur de la construction.
La stratégie envisagée repose sur deux leviers principaux :

• atténuer les pénuries de main-d’œuvre, notamment par des programmes de formation et d’apprentissage dans les métiers du bâtiment ;
• adapter certaines normes et procédures, en particulier environnementales et administratives, afin de réduire les délais de délivrance des permis de construire, sans remettre en cause les objectifs climatiques de long terme.

Selon les estimations de la Commission européenne, l’Europe aurait besoin de plus de deux millions de nouveaux logements par an pour répondre à la demande actuelle et limiter la persistance des déséquilibres sur le marché.

Causes potentielles de la crise

Oppositions

L’augmentation de la construction constitue une réponse directe à la pénurie de logements. Pourtant, depuis 2023, le volume de logements construits diminue, malgré une demande élevée. Ce recul s’explique par une combinaison de contraintes économiques, notamment le prix élevé des terrains et la rareté du foncier disponible et de contraintes structurelles, liées à un système administratif qui tend à multiplier les obstacles plutôt qu’à faciliter la réalisation des projets.

Les recours et oppositions jouent un rôle dans la protection du patrimoine, de l’environnement et du cadre de vie. Toutefois, le cadre actuel permet à toute personne résidant dans un rayon d’environ cent mètres d’un projet de déposer un recours, ce qui a des effets directs sur la production de logements. Les procédures sont prolongées, les chantiers retardés et les coûts augmentent avec le temps. Ces surcoûts sont ensuite répercutés sur les loyers ou conduisent à l’abandon de certains projets, ce qui aggrave la pénurie existante.

Le droit d’opposition doit être maintenu, car il relève de la protection de l’intérêt public. En revanche, ses abus devraient être encadrés, par exemple à travers des critères de recevabilité plus précis et des frais proportionnés. L’objectif est de préserver les mécanismes de contrôle démocratique sans bloquer la construction de logements nécessaires à la collectivité.

Autorisations

Un second frein majeur à la construction réside dans la lenteur des procédures d’autorisation. Alors qu’un permis de construire pouvait être délivré relativement rapidement il y a une dizaine d’années, les délais ont souvent doublé. Ce qui relevait autrefois de quelques mois s’étend désormais sur plusieurs années.

Chaque année supplémentaire a des effets concrets : les loyers augmentent, certains investisseurs renoncent à leurs projets et les ménages restent plus longtemps sur les listes d’attente. L’allongement des procédures contribue ainsi directement à la pénurie de logements.

Cette situation n’est pas inévitable. Un renforcement des ressources humaines dans les services compétents, une meilleure coordination entre les administrations et une simplification des étapes pourraient réduire les délais, sans affaiblir les exigences légales ou environnementales.

Croissance démographique et attractivité économique

La pression sur le marché du logement est également liée à des facteurs structurels. La croissance démographique, alimentée en partie par une immigration de travail en provenance de l’Union européenne et de pays tiers, augmente la demande de logements. Cette dynamique se concentre dans les pôles urbains économiquement attractifs, tels que Zurich, Genève, Bâle ou Lausanne.

Dans ces régions, la population augmente plus rapidement que l’offre de logements, ce qui renforce les tensions sur le marché et contribue à la hausse des loyers.

Transformation du logement en actif financier

Enfin, le logement a progressivement cessé d’être uniquement un bien d’usage. Il est devenu un actif financier, utilisé comme support d’investissement, produit de rendement à long terme et instrument de sécurisation du capital.

Cette évolution influence la nature des projets réalisés. Elle favorise la construction de logements plus chers, orientés vers des ménages à forte solvabilité, et contribue à la raréfaction du logement réellement abordable. Même lorsque la construction progresse, elle ne répond pas nécessairement aux besoins des ménages les plus touchés par la pénurie, ce qui accentue le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Des signes de surchauffe localisée

Le risque d’une bulle immobilière généralisée reste limité. En revanche, certaines zones présentent des signes de surévaluation. Dans plusieurs régions urbaines, les prix atteignent des niveaux incompatibles avec les revenus des ménages moyens.

Cette évolution s’explique par la pression foncière, la rareté persistante de l’offre et la concurrence entre investisseurs, qui soutiennent les prix indépendamment des fondamentaux liés au pouvoir d’achat. La formation des prix repose de plus en plus sur la capacité d’investissement plutôt que sur l’usage résidentiel.

Cette dynamique creuse les écarts territoriaux et sociaux. Le principal risque réside dans l’installation d’une fracture résidentielle durable, dans laquelle l’accès au logement dépend de la solvabilité et du patrimoine, et non plus des besoins résidentiels.

Solutions possibles

Taux directeur

Le taux directeur maintenu à 0 % crée un environnement monétaire favorable à l’investissement. Il réduit le coût du capital, ce qui soutient les investissements dans la construction immobilière et abaisse les coûts des crédits hypothécaires. En théorie, cette situation facilite à la fois le financement de nouveaux projets et l’accès à la propriété.

Cependant, dans un contexte de pénurie de logements, cet effet agit principalement sur la demande. Lorsque l’offre reste contrainte, des taux bas tendent davantage à soutenir les prix qu’à améliorer l’accessibilité au logement. Le levier monétaire ne peut donc être efficace qu’en complément de mesures visant à augmenter l’offre.

Logements sociaux

La crise du logement touche l’ensemble de l’Europe, ce qui a conduit à un renforcement des politiques de logement social. Plusieurs pays ont accru les investissements publics et parapublics afin de produire des logements à loyers modérés et de stabiliser le marché dans les segments inférieurs et intermédiaires.

Dans ce contexte, certaines organisations jouent un rôle clé. Places for People, une entreprise sociale basée à Londres et active sur l’ensemble du Royaume-Uni, a par exemple émis des obligations à grande échelle pour financer la construction de logements abordables et améliorer l’efficacité énergétique de son parc immobilier.

Ce type de financement permet de mobiliser des capitaux privés à long terme au service d’objectifs sociaux, tout en augmentant l’offre de logements accessibles. Les logements sociaux constituent ainsi un outil de stabilisation structurelle du marché, en particulier pour les ménages à revenus faibles et moyens.

Séparation partielle entre valeur d’usage et valeur d’investissement

Une partie des tensions provient de la confusion entre logement comme bien de vie et logement comme produit financier. Des instruments réglementaires peuvent limiter cette tension, par exemple en encadrant certains usages spéculatifs ou en favorisant les projets dont la finalité est résidentielle sur le long terme.
L’objectif n’est pas de supprimer l’investissement privé, mais de rééquilibrer les incitations en faveur de l’usage.

Conclusion

La crise du logement résulte d’un déséquilibre durable entre une demande en croissance et une offre insuffisante. Elle ne peut être expliquée par un facteur unique, ni résolue par une mesure isolée.Différents constats :

• la production de logements est freinée par des contraintes foncières, administratives et juridiques ;
• la croissance démographique et la concentration de l’emploi accentuent la pression dans les pôles urbains ;
• la transformation du logement en actif financier renforce la rareté du logement abordable ;
• les politiques monétaires favorables soutiennent la demande sans corriger les rigidités de l’offre.

Dans ce contexte, une réponse efficace suppose une action coordonnée combinant régulation ciblée, accélération des procédures, augmentation de l’offre et développement de formes de logement non orientées vers le rendement maximal. Sans correction structurelle, la pénurie risque de s’inscrire durablement et de renforcer les inégalités d’accès au logement.

Sources

allnews.ch - Article
watson.ch - Article
allnews.ch - Article
allnews.ch - Article
oaks.ch - Article