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Le marché immobilier suisse réserve des surprises : après une année 2025 solide, les prévisions pour 2026 dévoilent à la fois de réelles opportunités d’investissement et des zones plus risquées. Voici les principales évolutions du marché à connaître pour anticiper l’année à venir.

Bilan 2025 des prix immobiliers en Suisse

Au cours du dernier trimestre, les prix des logements en propriété ont progressé de 0,8 %. Sur une année, la hausse atteint 3,5 %, soit le rythme le plus élevé depuis trois ans, dans un contexte où l'indice des prix à la consommation est resté pratiquement stable.

Détail par type de bien et par commune

Au 3ᵉ trimestre 2025, les prix ont poursuivi leur progression :

• Maisons individuelles : +1,5 %
  
• Appartements en propriété : +0,1 %

Les variations dépendent du type de commune :

• Hausse marquée dans les communes intermédiaires : maisons +3,7 %
  
• Hausse marquée dans les communes intermédiaires : maisons +3,7 %
  
• Baisse dans les grandes agglomérations : maisons –0,8 %, appartements –0,9 %
  
• Progression dans les petites agglomérations ou hors agglomération : appartements +1,3 %

Marché locatif

Le marché locatif évolue plus modérément :

• Loyers d’offre (nouveaux baux) : +1,1 % sur un an
  
• Loyers en place (baux existants) : +1,4 %

UBS Swiss Real Estate Bubble Index au 2e trimestre 2025

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index évalue le risque les situations de surchauffe immobilière en mesurant si les prix s’éloignent trop fortement des fondamentaux économiques (revenus, loyers, endettement). L’indice s’appuie sur plusieurs sous-indicateurs, notamment les rapports prix/loyer et prix/revenu, l’évolution réelle des prix sur trois et dix ans, la comparaison des coûts d’achat et de location ainsi que les ratios liés à l’endettement hypothécaire. Entre le 2e et le 3e trimestre 2025, l’indice est passé de 0,20 à 0,29, indiquant une légère augmentation du risque.

Prévisions de surchauffe : où les risques sont-ils les plus élevés ?

L’analyse des 106 régions économiques suisses montre où les prix ont le plus dévié de leurs fondamentaux, notamment à travers les rapports prix/revenu et prix/loyer. Lorsque ces décalages deviennent importants, ils indiquent que le marché entre en surchauffe, c’est-à-dire que la hausse des prix n’est plus soutenue par les capacités financières locales ni par les rendements attendus.

Les déséquilibres les plus marqués se trouvent dans les régions touristiques des Grisons, fortement impactées par le boom des résidences secondaires alors que l’offre de logement y reste structurellement limitée. Cette combinaison crée une pression durable sur les prix.

En Suisse romande, les tensions se sont accrues autour du Lac Léman, où la croissance des prix dépasse nettement celle des revenus. La région de Yverdon-les-Bains et le Pays d’Enhaut affichent également des niveaux de déséquilibre élevés. À Genève, toutefois, le risque reste modéré : la progression des prix y a été récemment plus contenue, ce qui limite pour l’instant la surchauffe.

En Suisse alémanique, plusieurs marchés de résidence principale montrent désormais des signaux préoccupants. La région d’Einsiedeln est en situation tendue depuis plusieurs années, mais l’analyse met désormais également en évidence de forts déséquilibres dans la ville de Zurich et dans le canton de Nidwald, où les prix ont progressé plus vite que les capacités financières locales.

Où est-il déconseillé d’investir actuellement ?

Au vu des risques de surchauffe, les zones suivantes présentent en 2026 un profil d’investissement risqué :

• Les régions touristiques des Grisons (prix élevés, offre limitée)
  
• Yverdon-les-Bains (croissance des prix supérieure aux fondamentaux)
  
• La ville de Zurich (niveau de prix élevé)
  
• Le canton de Nidwald (hausse rapide et déconnectée des revenus locaux)

Ce sont des marchés où les prix atteignent déjà des sommets, ce qui limite les perspectives de progression.

La carte ci-dessous résume les cantons affichant les plus fortes performances, mais aussi les plus hauts niveaux de risque pour 2026. Ce sont des marchés rémunérateurs, mais potentiellement risqués. À l’inverse, les autres régions plus stables et moins exposées aux déséquilibres offrent des opportunités d’investissement plus sûres et mieux adaptées à une stratégie durable.

Dans quels segments les investisseurs prévoient-ils d’allouer leur capital ?

Selon les sondages, si un montant fictif de 100 millions de francs devait être investi au cours des douze prochains mois, près des deux tiers seraient orientés vers le segment résidentiel. Pour les investisseurs institutionnels, en particulier les caisses de pension et les assureurs, cette part atteindrait même au moins 75 %.

Sentiment du marché : un optimisme pour 2026

L’Indice Swiss Real Estate Sentiment (Sresi®), qui mesure depuis 2012 les attentes du secteur en matière d’évolution des prix et de conjoncture sur les 12 prochains mois, atteint cette année un niveau historique. Après un point bas de –77,4 points en 2023, il s’établit désormais à +69,5 points.

Le sous-indice « évolution des prix » confirme cette dynamique : il bondit à +89,0 points, contre +32,0 en 2024, atteignant lui aussi un record. Deux ans auparavant, cet indicateur était encore négatif.

Selon KPMG, cette amélioration reflète une pression sur l’investissement immobilier et des perspectives de hausse des loyers, qui renforcent l’attrait du marché résidentiel. Pour la première fois, les anticipations positives concernent tous les types d’emplacements, même si la dynamique reste plus marquée dans les grandes villes (+117,6 points). Elles sont également très élevées dans les centres moyens et les agglomérations (+90,0 points) et désormais positives dans les régions périphériques (+16,3 points), alors que ces valeurs étaient encore 40 à 60 points plus faibles l’an dernier.

Où les hausses de prix sont-elles les plus probables en 2026 ?

Les professionnels du secteur anticipent les progressions les plus fortes dans les régions suivantes :

• Zurich : +117,3 points
  
• Lucerne / Zoug : +108,1 points
  
• Genève : +84,4 points
  
• Lausanne : +83,1 points

Perspectives régionales des prix immobiliers

Les meilleures perspectives de croissance, c’est-à-dire des hausses de prix supérieures à la moyenne, se concentrent dans les régions où la demande locale dépasse l’offre, où le momentum des prix reste solide et où le niveau relatif des prix résidentiels laisse encore un potentiel d’appréciation.

Selon ces critères, les régions offrant les conditions les plus favorables sont : le Haut-Valais, l’Oberland bernois, Coire, Lucerne et Schaffhouse.

À l’inverse, les analyses indiquent une évolution des prix plus faible que la moyenne dans plusieurs zones, en particulier autour du Lac Léman, le long de l’Arc jurassien, ainsi que dans le nord-ouest de la Suisse, où les marchés semblent avoir atteint un niveau de saturation ou un rythme de croissance plus modéré.

Demande immobilière : deux scénarios possibles en 2026

L’évolution de la demande en 2026 pourrait suivre deux trajectoires distinctes.
D’un côté, l’incertitude socio-économique pourrait conduire certains ménages à reporter leur projet d’achat. Dans ce cas, la demande se déplacerait vers des biens plus petits et plus abordables, ou vers le marché locatif, où les logements compacts restent très recherchés.

À l’inverse, un second scénario envisage une demande d’achat qui demeure solide. Avec un taux directeur toujours bas, les conditions de financement restent avantageuses, ce qui encourage de nombreux ménages à maintenir leur projet immobilier malgré le contexte économique.

Immobilier 2026 : un marché suisse stable

Malgré un contexte international instable, les conditions internes continuent de soutenir fortement le marché immobilier suisse.

• Taux hypothécaires bas : ils maintiennent une demande résidentielle élevée et renforcent l’attrait des investissements à rendement stable.
  
• Inflation nulle : elle préserve la valeur réelle des rendements et limite la hausse des coûts d’exploitation.
  
• Marché du travail positif : même avec un léger ralentissement, la croissance de l’emploi garantit un besoin constant en logements, ce qui stabilise le risque locatif.
  
• Construction insuffisante : face à une demande soutenue, le faible volume de construction renforce la rareté, ce qui maintient une pression haussière sur les prix et les loyers, surtout dans les centres urbains.

Conclusion

En 2025, les prix des logements en propriété ont poursuivi leur hausse (+3,5 % sur un an), tandis que les indicateurs de marché confirment des anticipations très positives pour 2026, en particulier dans les grands centres comme Zurich, Genève, Lausanne ou Zoug.

Cependant, plusieurs régions présentent des risques de surchauffe (Grisons, Yverdon, Pays d’Enhaut, Zurich, Nidwald), ce qui incite les investisseurs à privilégier des marchés plus équilibrés et des segments résidentiels offrant encore un potentiel de croissance solide et soutenable.

Sources

ubs.com - Article
swissinfo.ch - Article
ubs.com - Article
immoday.ch - Article
monimmeuble.com - Article
allnews.ch - Article
bfs.admin.ch - Article