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Les locataires nomades représentent un phénomène qui fragilise le marché locatif : pour les régies et agences immobilières, il devient essentiel de comprendre ce phénomène, d’en reconnaître les signes et d’adopter les bonnes pratiques pour protéger efficacement les biens de leurs clients.

Qu’est-ce qu’un locataire nomade ?

Les locataires nomades sont des personnes qui emménagent dans un logement sans intention réelle de payer le loyer. Le terme nomade renvoie à leur comportement : ils se déplacent de logement en logement au fil des expulsions, reproduisant le même schéma partout où ils passent. Une fois installés, ils cessent rapidement tout paiement, ne répondent plus aux sollicitations et quittent généralement les lieux uniquement lorsqu’une procédure d’expulsion aboutit, pour recommencer ailleurs.

Pour les régies et les agences immobilières, ce phénomène représente un risque : ces profils créent des impayés, immobilisent les logements pendant plusieurs mois et génèrent souvent des dommages matériels. La capacité à les identifier précocement constitue donc un enjeu de sécurisation du parc locatif et de protection des propriétaires.

Comment cela fonctionne-t-il ?

En Suisse, il suffit à certains locataires de changer de commune de domicile et donc d’arrondissement de poursuite pour faire disparaître les inscriptions figurant dans leur ancien registre des poursuites. Lorsqu’ils demandent un extrait dans leur nouvelle commune, celui-ci apparaît presque vierge, puisque les poursuites passées n’y sont pas automatiquement transférées. Cette faille administrative leur permet de présenter un dossier apparemment irréprochable aux régies et aux propriétaires, malgré un historique d’impayés parfois conséquent.

Cette problématique est aujourd’hui bien connue, au point que plusieurs interventions politiques ont récemment été déposées au Parlement pour renforcer la traçabilité des poursuites et limiter ces abus.

À cela s’ajoute un second phénomène : certaines personnes lourdement endettées falsifient ou « embellissent » leur extrait de poursuites afin d’obtenir un logement. Pour les régies et bailleurs institutionnels, les conséquences sont souvent importantes : loyers impayés, procédures longues et coûteuses, occupation prolongée sans versement de loyer et logements laissés dans un état fortement dégradé.

Un risque majeur pour les bailleurs

Les locataires dits « nomades du loyer », parfois assimilés à de véritables fraudeurs locatifs, constituent une source de préoccupation importante pour les propriétaires. Le problème ne se limite généralement pas aux loyers impayés : ces locataires laissent fréquemment derrière eux des logements fortement dégradés, des situations administratives complexes et des frais d’assainissement élevés.

Pour les régies et professionnels de la location, l’enjeu est double :

• protéger les bailleurs contre des pertes financières parfois considérables ;
  
• réagir rapidement dès les premiers signes d’impayés afin de limiter l’ampleur des dommages.

La prévention reste toutefois la mesure la plus efficace. Une sélection rigoureuse des dossiers, la vérification approfondie des informations fournies et la détection précoce des signaux d’alerte permettent de réduire fortement le risque de voir ce type de locataire s’installer dans un bien. Pour les agences, c’est un moyen essentiel de préserver la relation de confiance avec les propriétaires et de sécuriser durablement leur portefeuille immobilier.

Quels types de biens sont les plus ciblés par les locataires nomades ?

Certaines catégories de logements attirent davantage les locataires nomades, qui exploitent les faiblesses du marché et les situations de moindre vigilance.

1. Les biens difficiles à louer

Les logements situés dans des régions à fort taux de vacance ou présentant un attrait limité constituent des cibles privilégiées. Lorsque les visites se font rares, certains propriétaires, pressés de louer, deviennent moins exigeants dans la sélection des dossiers. Cette baisse de vigilance ouvre la porte à des profils frauduleux.

2. Les biens du segment haut de gamme

Le montant du loyer n’a que peu d’importance pour les locataires nomades, puisqu’ils n’ont pas l’intention de le payer. Les logements haut de gamme sont donc tout aussi vulnérables, voire davantage, car la perte financière en cas d’impayés et de dégradations y est beaucoup plus élevée. Pour les agences, cela implique un contrôle renforcé des revenus, des antécédents et de la solvabilité.

3. Les biens loués directement par des particuliers

Les bailleurs privés manquent souvent des outils et de l’expérience nécessaires pour vérifier correctement un dossier locatif. Les locataires nomades le savent et profitent de cette fragilité : documentation incomplète, extrait de poursuites falsifié, références impossibles à vérifier. Les agents immobiliers, au contraire, procèdent à un contrôle systématique et structuré, ce qui dissuade fortement les fraudeurs.

Comment aider les bailleurs à reconnaître les locataires nomades ?

Les locataires nomades maîtrisent souvent une stratégie leur permettant de contourner les contrôles classiques et de louer sans difficulté. Ils ne présentent généralement aucun signe extérieur particulier permettant de les identifier. C’est précisément cette absence d’indicateurs visibles qui rend leur détection complexe et renforce la nécessité, pour les régies et les professionnels de la location, de mettre en place des procédures rigoureuses.

Pour accompagner efficacement les propriétaires et sécuriser un bien avant sa mise en location, les mesures suivantes ont démontré leur utilité :

• Faire remplir un formulaire d’inscription complet pour obtenir toutes les informations nécessaires dès le début.
  
• Vérifier les références professionnelles, notamment l’employeur et la stabilité du revenu.
  
• Exiger un extrait récent du registre des poursuites, document pour évaluer la solvabilité du candidat.
  
• Contacter les anciens bailleurs, afin de confirmer l’absence de dettes locatives et le bon comportement du candidat.
  
• Contrôler l’identité du locataire en demandant la présentation de pièces officielles valides.
  
• Inclure une garantie locative (dépôt ou assurance de loyer) dans le contrat de bail pour couvrir les risques d’impayés.

Un contexte suisse qui complique le filtrage

La Suisse ne dispose pas, à ce jour, de base de données officielle permettant d’identifier les locataires nomades. Cette absence de centralisation renforce l’importance pour les régies de développer leurs propres pratiques de screening et de rester particulièrement attentives aux signaux d’alerte.

Dans ce contexte, faire appel à un courtier ou à une régie spécialisée dans la location constitue un avantage pour les propriétaires : meilleur tri des dossiers, processus de vérification structuré, capacité à repérer les profils à risque et réduction significative des litiges futurs.

Les conseils à donner aux bailleurs pour se protéger des locataires nomades

• Soumettez chaque locataire à un examen approfondi. Une vérification rigoureuse des revenus, du statut professionnel, des références et du registre des poursuites est indispensable.
  
• Prévoyez une garantie locative dans un contrat de bail favorable au bailleur. Un dépôt de garantie ou une assurance de loyer renforce la sécurité financière du bailleur et limite l’impact des impayés.
  
• Faites appel à un agent immobilier expérimenté dans la location. Les régies et agents immobiliers disposent de procédures de contrôle éprouvées et d’une expertise précieuse pour identifier les signaux d’alerte et éviter les dossiers à risque. Leur intervention réduit considérablement les probabilités d’accueillir un locataire nomade.

Que faire lorsque des locataires nomades ont déjà emménagé ?

Le premier signal d’alerte survient en général dès le premier loyer impayé. À ce stade, il est essentiel pour la régie ou le bailleur d’agir immédiatement en envoyant une mise en demeure formelle, assortie d’un avertissement clair quant à une éventuelle résiliation du bail.


Lorsque le locataire n’a jamais eu l’intention de payer (ce qui caractérise les locataires nomades) la situation peut relever de l’escroquerie au sens de l’art. 146 du Code pénal suisse (CP). Ces profils se reconnaissent rapidement : absence totale de communication après l’emménagement, absence d’encaissement du loyer, aucun retour aux courriers envoyés. Il est toutefois essentiel de distinguer ces comportements frauduleux des situations où un locataire devient insolvable après coup, involontairement ou non.

Si les locataires nomades refusent de quitter les lieux malgré les rappels et la résiliation, la régie peut demander leur expulsion judiciaire. Lorsque les faits sont clairs et que tous les éléments de preuve requis au sens de l’art. 257 al. 1 CPC sont réunis, une requête peut être déposée auprès du juge.

Parmi les preuves pertinentes figurent : les avertissements écrits, les rappels formels, les copies des courriers recommandés et même les recommandés retournés non ouverts, qui montrent que le locataire agit délibérément pour éviter toute communication.

Il est déconseillé pour un bailleur d’intervenir lui-même en changeant la serrure, en coupant le chauffage ou en adoptant toute autre mesure coercitive. Même en présence d’impayés, les obligations légales du propriétaire demeurent inchangées et toute action unilatérale peut se retourner contre lui. La seule démarche valable reste donc le recours à la procédure judiciaire, même si celle-ci peut s’avérer longue et coûteuse.

Expulser des locataires nomades : guide étape par étape

La procédure commence par l’envoi d’un avertissement au locataire, qui doit être mis formellement en demeure de payer les loyers en retard. Si aucune régularisation n’intervient, le bailleur peut alors prononcer la résiliation du bail en utilisant le formulaire officiel prévu à cet effet, disponible auprès de l’autorité locale de conciliation. Une fois cette résiliation validée par le tribunal, il devient possible de déposer une demande d’expulsion afin d’obtenir l’évacuation du logement. Parallèlement, le bailleur peut présenter une réquisition de poursuite pour faire valoir en justice les arriérés de loyer ainsi que toute autre créance liée au comportement du locataire.

Conséquences

Réduction de l’offre et hausse des coûts

Les locataires nomades réduisent temporairement l’offre de logements, car les biens concernés nécessitent souvent des rénovations et parfois des procédures légales, entraînant des périodes de vacance forcée. Les coûts liés aux impayés, aux dégradations, aux frais juridiques et aux travaux s’intègrent progressivement dans les modèles économiques des régies et bailleurs institutionnels, augmentent les charges d’exploitation et diminuent la rentabilité globale du secteur.

Durcissement du marché et baisse de l’accessibilité

La perception d’un risque accru conduit les professionnels à renforcer les exigences : dépôts de garantie plus élevés, vérifications plus strictes et critères d’acceptation plus sélectifs. Ce durcissement réduit l’accessibilité au logement, en particulier pour les ménages précaires ou aux profils atypiques (étudiants, indépendants, nouveaux arrivants), et contribue à un rationnement du marché.

Fragilisation de la confiance et rigidification du secteur

Le phénomène affaiblit la confiance entre bailleurs et locataires et instaure une méfiance durable, avec des dossiers plus lourds et des contrôles plus fréquents. À l’échelle du marché, cela se traduit par un environnement plus rigide, plus conservateur et parfois moins favorable à l’innovation.

Conclusion

Donc les régies jouent un rôle essentielle. Une régie bien formée et attentive peut :

• éviter aux propriétaires des coûts d’expulsion,
  
• réduire les périodes de vacance,
  
• prévenir les dégradations coûteuses,
  
• protéger la réputation de l’agence,
  
• renforcer la fidélité de la clientèle.

Les locataires nomades ne sont pas seulement un problème pour les bailleurs : ils représentent un enjeu stratégique pour les professionnels de l’immobilier, qui doivent pouvoir justifier leur valeur ajoutée en sécurisant chaque étape du processus locatif.

Mais bonne nouvelle : seules quelques régies rapportent avoir été confrontées à des locataires nomades.

Source

immoverkauf24.ch - Article
mycrifdata.ch - Article