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Alliant stabilité économique, sécurité juridique et valeur patrimoniale, l’immobilier suisse figure parmi les marchés les plus recherchés par les investisseurs internationaux. Mais qui sont ces acteurs qui achètent en Suisse et quels effets leur présence produit-elle sur les acteurs locaux ?

Quelles sont les motivations des investisseurs étrangers ?

En 2025, 93 % des investisseurs immobiliers considèrent la Suisse comme un marché attractif. Cet intérêt repose sur plusieurs facteurs structurels :

• Stabilité politique et sécurité juridique : le cadre institutionnel suisse garantit la prévisibilité des règles et la protection du droit de propriété.
• Résilience économique : la Suisse a maintenu une croissance et un faible taux de chômage, y compris durant la crise financière de 2008. Cette continuité renforce la perception d’un marché immobilier stable.
• Position de valeur refuge : l’immobilier suisse présente un rendement modéré mais constant, avec un niveau de risque structurellement faible. Cette stabilité confère à la Suisse une réputation internationale de marché sûr.
• Qualité des infrastructures et du capital humain : le pays dispose d’un réseau logistique performant et d’une main-d’œuvre hautement qualifiée, malgré un coût du travail élevé.

Quelle est la part des investisseurs étrangers ?

Les investisseurs étrangers représentent environ 11 % des placements immobiliers en Suisse. Avant 2011, leur part atteignait près de 15 %, mais elle a reculé au cours de la dernière décennie. Cette diminution s’explique en partie par les conjonctures macroéconomiques mondiales et par la succession de crises financières et géopolitiques ayant freiné certains flux d’investissement international.

Contexte macroéconomique global

Depuis la pandémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine, l’inflation incite des investisseurs à se tourner vers l’immobilier, afin de protéger leur capital contre la dépréciation de leur fortune.

Le franc suisse, bien que fort, constitue un facteur ambivalent. D’un côté, il renchérit le coût d’acquisition pour les investisseurs étrangers dont la monnaie s’est affaiblie face au franc. De l’autre, il accroît la rentabilité réelle des placements réalisés en Suisse, grâce à sa stabilité et à son potentiel d’appréciation à long terme.

Ainsi, malgré un franc fort et un environnement mondial incertain, la Suisse demeure attractive pour les investisseurs directs étrangers, se classant 11ème parmi 25 pays les plus recherchés pour l’investissement immobilier international.

Pourquoi les investisseurs choisissent-ils le domaine de l’immobilier ?

85 % des investisseurs estiment que l’attrait de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs continuera d’augmenter cette année. Ce résultat traduit un consensus sur les perspectives du marché immobilier et met en évidence la confiance collective des investisseurs dans la stabilité et le potentiel de cette classe d’actifs.

Dans quels types de biens les investisseurs étrangers placent-ils leur capital ?

Les propriétés résidentielles demeurent la principale cible des investisseurs étrangers. Plus de la moitié d’entre eux concentrent leurs placements sur ce segment. Les villes les plus recherchées sont Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lugano, Lucerne, Saint-Gall, Zoug et Zurich.

Derrière le résidentiel, les actifs logistiques connaissent une croissance notable, devenant la seconde catégorie la plus populaire. Cette tendance reflète l’essor du commerce en ligne et la demande accrue en entrepôts modernes et bien situés.

Les hôtels enregistrent une légère hausse d’intérêt, sans pour autant constituer une part significative des portefeuilles. À l’inverse, les immeubles de bureaux attirent une minorité d’investisseurs, en raison de l’incertitude liée à l’évolution du travail hybride et à la vacance dans certains centres urbains.

Enfin, plusieurs investisseurs privilégient désormais les zones périurbaines et rurales, où les réglementations sont moins contraignantes. Dans les grandes villes comme Genève ou Bâle, les procédures d’autorisation strictes, les normes acoustiques et les objectifs climatiques freinent la densification et limitent les nouveaux projets immobiliers.

Qui sont les investisseurs étrangers ?

Les investisseurs étrangers en Suisse proviennent principalement de France, d’Allemagne et du Royaume-Uni. Leur présence s’explique par la proximité géographique, la stabilité du marché suisse et la recherche d’actifs sûrs en Europe centrale. Les investisseurs israéliens disposent d’une longue tradition d’investissement dans le segment commercial, qui se poursuit encore aujourd’hui. En revanche, les capitaux asiatiques jouent un rôle marginal, à l’exception du secteur hôtelier, où quelques acteurs se sont positionnés ces dernières années, notamment dans les destinations touristiques de prestige.

Dualisme entre investisseurs suisses et étrangers

Les investisseurs étrangers se distinguent par une tolérance au risque plus élevée que leurs homologues suisses. Alors que l’hôtellerie ne représente qu’environ 5 % des placements réalisés par les investisseurs suisses, elle atteint 21 % chez les investisseurs étrangers. Cette différence traduit une approche plus opportuniste, axée sur des actifs à rendement supérieur, mais aussi plus risqués.

Ainsi, les deux profils d’investisseurs apparaissent complémentaires : les acteurs suisses privilégient une gestion conservatrice, tandis que les fonds étrangers apportent une dynamique de diversification et de prise de risque. Les investisseurs étrangers jouent un rôle stabilisateur : ils prennent des risques que les acteurs suisses hésitent à prendre, notamment en période d’incertitude économique, et contribuent ainsi à maintenir la liquidité du marché.

Effets sur les acteurs locaux

Les fonds étrangers contribuent à une financiarisation croissante du marché immobilier : le logement devient davantage un actif spéculatif qu’un bien d’usage. Cette évolution entraîne une hausse des prix et une raréfaction de l’offre abordable, particulièrement dans les grandes villes.

Dans certaines communes alpines, les résidences secondaires appartenant à des étrangers représentent plus de 60 % du parc immobilier. Cette concentration modifie l’équilibre social et économique local, avec un risque de tensions symboliques liées à un sentiment d’appropriation du territoire par des non-résidents.

Effets sur les acteurs locaux : investisseurs et promoteurs suisses

Les investisseurs étrangers accentuent la concurrence sur le marché suisse. Les promoteurs et investisseurs locaux doivent rivaliser avec des fonds disposant de capacités financières supérieures, ce qui rend plus difficile l’acquisition de terrains ou d’immeubles à haut rendement.

Parallèlement, cette présence étrangère crée des opportunités de collaboration. De nombreux investisseurs internationaux cherchent à s’associer avec des partenaires suisses afin de mieux maîtriser la réglementation nationale et les procédures administratives. Ces alliances profitent aux promoteurs, mais aussi aux banques, cabinets d’avocats et gestionnaires de fonds, qui bénéficient d’une activité accrue.

Enfin, les investissements étrangers dans la construction génèrent des retombées économiques locales : ils mobilisent une main-d’œuvre suisse, des entreprises nationales et des prestataires régionaux, soutenant ainsi l’emploi et la dynamique du secteur du bâtiment.

Régulation et contournement

Le cadre juridique suisse vise à éviter que le territoire national ne passe massivement en mains étrangères. Tous les acheteurs étrangers ne sont toutefois pas soumis aux mêmes règles : les conditions d’acquisition dépendent de leur nationalité et de leur statut de résidence en Suisse.

La principale norme en vigueur est la LFAIE (Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger), plus connue sous le nom de Lex Koller. Cette loi a pour objectif de protéger le marché immobilier suisse contre une pression excessive de la demande étrangère, en particulier dans les zones touristiques et les régions à forte tension foncière.

Principales restrictions pour les non-résidents :

• Usage limité : l’achat est autorisé uniquement pour une résidence secondaire à usage personnel, située dans une zone touristique reconnue.
  
• Quotas nationaux : environ 1 500 autorisations d’achat sont délivrées chaque année, puis réparties entre les cantons.
  
• Surface maximale : la propriété ne peut excéder 240 m² habitables et 1 500 m² de terrain (parfois 1 000 m² dans certains cantons, comme Vaud).
  
• Un seul bien par foyer fiscal est autorisé.
  
• Interdiction de revente avant cinq ans, sauf circonstances exceptionnelles.

Cas de l’immobilier à usage professionnel

Les biens destinés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne sont pas soumis à autorisation, quelle que soit la nationalité de l’acquéreur. Seuls les immeubles affectés à la construction ou à la location de logements restent soumis au contrôle de la Lex Koller.

Conséquences positives de la réglementation

Le marché immobilier suisse se distingue par son encadrement strict, sa stabilité structurelle et son faible niveau de spéculation. Les limitations imposées par la LFAIE (Lex Koller) restreint l’offre de biens disponibles. Cette rareté contribue à une valorisation durable des actifs et renforce le statut de l’immobilier suisse comme valeur refuge.

Combinée à la force du franc suisse, à la sécurité politique, à la qualité de vie élevée et à la neutralité internationale du pays, cette régulation confère à la Suisse une position unique en Europe : celle d’un marché sûr et prévisible, capable d’attirer des capitaux internationaux tout en préservant la stabilité nationale.

Zones ciblées : pôles urbains et stations touristiques

1. Marchés urbains : Les centres économiques concentrent une part des investissements étrangers. Ces villes offrent une stabilité du rendement, une demande locative soutenue et une infrastructure de haut niveau, ce qui en fait des marchés privilégiés pour les placements à long terme.

2. Marchés touristiques : Les régions alpines constituent l’autre pôle d’attraction majeur pour les investisseurs étrangers, notamment dans le segment des résidences secondaires haut de gamme.

Point de vue critique

L’essor des investissements étrangers transforme progressivement le logement en instrument de placement globalisé, souvent détaché des besoins locaux. Cette évolution traduit une mutation structurelle : le passage d’une économie de propriétaires à une économie de gestion d’actifs, où la valeur d’un bien immobilier se mesure avant tout à sa rentabilité financière plutôt qu’à son usage social.

Lorsque les investisseurs ne résident pas sur place, les décisions architecturales, locatives et économiques répondent principalement à une logique financière, sans prise en compte des dynamiques locales ou des besoins des habitants.

Cette financiarisation du logement contribue à accroître les inégalités patrimoniales : les ménages suisses subissent la hausse des prix, sans pouvoir suivre le rythme des rendements générés par le capital international, accentuant ainsi la fracture entre propriétaires institutionnels et résidents locaux.

Conclusion

L’immobilier suisse demeure un marché attractif et sécurisé, soutenu par des régulations strictes et une stabilité économique rare. Si les capitaux étrangers contribuent à la liquidité et à la diversification du secteur, ils accentuent aussi la financiarisation du logement et la pression sur les habitants locaux.

Sources

ey.com - Article
ch.ch - Article
barnes-suisse.ch - Article
allnews,ch - Article
tgd.ch - Article
engelvoekers.com - Article
swissinfo.ch - Article
rts.ch - Article
chantiermagazine.ch - Article