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Le 28 septembre 2025, le peuple suisse et les cantons ont voté sur deux réformes fédérales, dont l’une touche directement les propriétaires immobiliers.

Loi fédérale sur l’identité électronique (e-ID) : acceptée par 50,39 % des votants.

Réforme de la fiscalité immobilière : comprenant la suppression de la valeur locative et la possibilité pour les cantons d’instaurer un impôt sur les résidences secondaires, acceptée par 57,73 % des votants.

Ces deux volets sont juridiquement liés : l’abolition de la valeur locative est conditionnée à l’introduction d’un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Cela vise à assurer une décision équitable et à limiter les pertes fiscales pour les cantons et la Confédération.

Quelles sont les prochaines étapes ?

L’abolition de la valeur locative et la mise en place d’un impôt sur les résidences secondaires entreront en vigueur d’ici 2028, laissant aux propriétaires et aux cantons un temps d'adaptation. Les principales mesures prévues sont les suivantes :

• Primo-acquéreurs : ils pourront continuer à déduire les intérêts hypothécaires pendant une période transitoire de dix ans.
  
• Déductions limitées : certaines déductions, notamment pour les travaux de rénovation ou d’assainissement énergétique, seront restreintes pour les propriétaires.
  
• Compensation fiscale cantonale : chaque canton aura la possibilité d’instaurer un impôt sur les résidences secondaires afin de compenser les pertes fiscales liées à la suppression de la valeur locative.

Avant - après : vue macroéconomique

Avant la votation : la valeur locative incitait les propriétaires à maintenir un niveau élevé d’endettement, car les intérêts hypothécaires étaient déductibles. Ce mécanisme contribuait à expliquer pourquoi la Suisse affiche un taux d’endettement des ménages parmi les plus élevés.

Après la votation : la suppression de la valeur locative devrait simplifier le système fiscal et réduire l’incitation à l’endettement. Cependant, plusieurs effets secondaires sont à anticiper :

• La fin de la déductibilité des rénovations risque d’entraîner moins de travaux d’entretien et de modernisation, ce qui pourrait peser sur le secteur du bâtiment.
  
• Cette baisse d’activité pourrait, à terme, entraîner des pertes d’emplois dans les entreprises spécialisées dans la rénovation. Conséquence : augmentation du taux de chômage et baisse du PIB suisse.
  
• En parallèle, l’attrait fiscal accru pour la propriété pourrait stimuler la demande d’achat, entraînant une hausse des prix de l’immobilier.

Gagnants et perdants de la votation

À première vue, la réforme semble favoriser les propriétaires et désavantager les locataires. En réalité, la situation est plus nuancée :
Gagnants :

• Propriétaires peu endettés ou déjà désendettés : souvent des ménages plus âgés ont déjà remboursé leur hypothèque et possèdent des biens nécessitant peu ou pas de rénovations. Ils profitent pleinement de la suppression de la valeur locative, tout en étant peu touchés par la fin des déductions fiscales.
  
• Acheteurs de biens récents ou déjà rénovés : le risque de travaux de rénovation étant faible, leur charge fiscale restera limitée.

Perdants :

• Propriétaires fortement endettés : typiquement de jeunes familles ou de récents acquéreurs perdront la possibilité de déduire une grande partie de leurs intérêts hypothécaires.
  
• Propriétaires de biens anciens ou nécessitant une rénovation importante : ceux qui planifient des investissements lourds (assainissement énergétique, modernisation) verront leur charge fiscale s’alourdir.
  
• Détenteurs de résidences secondaires : ils risquent d’être les plus touchés, car les cantons pourront introduire un nouvel impôt spécifique pour compenser la perte de la valeur locative.

Indirectement, les locataires pourraient aussi être affectés. Dans les cantons où la part de propriétaires est élevée (par exemple le Valais), la suppression de la valeur locative pourrait entraîner une perte de recettes supérieure aux revenus générés par l’impôt sur les résidences secondaires. Pour équilibrer leurs finances, cantons et communes pourraient :

• Augmenter certains impôts ou taxes (par ex. impôt sur le revenu, taxes locales).
  
• Réduire certaines prestations publiques (logement social, subventions énergétiques, infrastructures).

Impact sur le secteur de la rénovation

La réforme fiscale touchera probablement le marché de la rénovation, en particulier les travaux énergétiques :

• Baisse d’attractivité des rénovations énergétiques et des rénovations non urgentes, car elles ne seront plus déductibles des impôts.
  
• Risque de pertes d’emplois et d’augmentation du chômage dans les entreprises de construction et de rénovation, en raison d’une demande plus faible à moyen terme.

Avant l’entrée en vigueur définitive (d’ici 2028), on peut s’attendre à une période de forte demande : De nombreux propriétaires pourraient anticiper leurs rénovations pour profiter des déductions fiscales encore disponibles. Cette « course aux chantiers » pourrait temporairement stimuler l’emploi et l’utilisation de ressources dans le bâtiment.

Une fois les déductions supprimées, le secteur pourrait connaître un recul de la demande : moins de commandes, baisse du chiffre d’affaires et possible ralentissement économique dans la branche.

Pour limiter les risques, les entreprises pourraient :

• Se repositionner sur la valeur ajoutée écologique (économies d’énergie, durabilité, confort).
  
• Mettre en avant les avantages non fiscaux de la rénovation : économies d’énergie à long terme, valorisation du bien, confort accru.
  
• Constituer des réserves financières durant la phase de forte demande pour amortir un éventuel creux après 2028.

Conséquences écologiques
La suppression de la valeur locative risque de diminuer l’attrait des rénovations énergétiques. La présidente des Verts suisses, Lisa Mazzone, a exprimé ses craintes : selon elle, cette réforme pourrait freiner la protection du climat en réduisant les incitations financières à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.

Par ailleurs, le changement climatique engendre déjà des impacts directs sur le secteur immobilier :
Canicules plus fréquentes, qui accélèrent la dégradation des façades et des toitures, augmentant les besoins de rénovation.
Inondations et fortes précipitations, qui fragilisent les murs et exigent une meilleure isolation ainsi que des systèmes de drainage renforcés.
Pour les professionnels de l’immobilier, ces évolutions signifient qu’il faut anticiper des coûts plus élevés et intégrer, dans toute stratégie d’investissement ou de gestion, la résilience climatique des bâtiments.


Abolition de la valeur locative : conséquences potentielles sur le marché immobilier
Hausse de la demande pour les logements neufs ou déjà rénovés : la suppression des déductions fiscales pour les rénovations pourrait inciter de nombreux acquéreurs à privilégier des biens récents ou entièrement rénovés. Conséquence probable : augmentation des prix sur ce segment, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines.
Baisse possible du coût des travaux de rénovation : à l’inverse, la demande de rénovations pourrait diminuer, entraînant une pression à la baisse sur les prix des travaux. Cela pourrait rendre plus attractif l’achat d’un bien ancien à rénover, surtout si les propriétaires négocient des tarifs plus bas.
Augmentation globale de la demande de propriété : l’abolition de la valeur locative réduit les charges fiscales des propriétaires. De nouveaux segments de la population (jeunes familles, seniors) pourraient oser franchir le pas de l’achat, ce qui stimulerait la demande et les prix.
Recentrage partiel sur la location : si les prix d’achat montent trop, certains ménages pourraient reporter leur projet et rester locataires. On verrait alors une poursuite de la tendance actuelle : acquisition d’un logement en périphérie ou à la campagne, et location en ville, où les prix restent élevés.


Impôt sur les résidences secondaires : conséquences potentiellement plus néfastes
L’introduction d’un impôt cantonal sur les résidences secondaires pourrait avoir plusieurs effets négatifs sur le marché immobilier :
1. Pression accrue sur les propriétaires : dans les cantons à forte proportion de résidences secondaires, comme le Valais (environ 60 % de propriétaires), cette nouvelle charge fiscale pourrait représenter jusqu’à 70 millions de francs de pertes de recettes. Cette perspective explique en partie l’opposition du Valais lors de la votation.
2. Frein à l’investissement dans les résidences secondaires : les acheteurs, notamment les investisseurs étrangers, pourraient réfléchir à deux fois avant d’acquérir un bien secondaire, ce qui ralentirait la demande dans ce marché immobilier.
3. Incitation à l’utilisation ou à la mise en location : une pression fiscale accrue sur les logements inoccupés ou faiblement utilisés pourrait pousser les propriétaires à mettre leur bien en location ou à le vendre, afin de réduire leur charge fiscale.
4. Recentrage de la demande vers les résidences principales : les ménages pourraient préférer investir dans leur logement principal plutôt que dans une résidence secondaire devenue moins avantageuse fiscalement.



Conseils pour propriétaires et futurs propriétaires
Anticiper les rénovations : réaliser les travaux de rénovation ou d’assainissement énergétique avant l’entrée en vigueur de la réforme (d’ici 2028) permet encore de bénéficier des déductions fiscales actuelles.
Privilégier les biens déjà rénovés ou rénover rapidement après l’achat : acheter un logement récent ou déjà modernisé réduit le risque de frais non déductibles. À défaut, planifier rapidement les rénovations avant la fin de la période transitoire.
Reporter les investissements dans une résidence secondaire : l’introduction possible d’un impôt cantonal spécifique rend ce type d’achat actuellement plus incertain et potentiellement moins rentable.
Surveiller attentivement l’évolution du marché : les effets complets de la réforme (prix, fiscalité cantonale, demande) restent incertains. Il est conseillé de suivre l’évolution des taux hypothécaires, des politiques cantonales et des tendances de prix avant de prendre des décisions importantes.


En résumé : les points essentiels
Abolition de la valeur locative
Pourrait stimuler l’accès à la propriété, avec déduction des intérêts pour les primo-acquéreurs pendant dix ans.
Pourrait réduire les rénovations, faute de déductions fiscales.
Pourrait favoriser le désendettement.
Nouvel impôt sur les résidences secondaires
Pourrait diminuer l’attrait de ces biens et freiner l’investissement étranger.
Pourrait accroître la charge fiscale sur les logements peu utilisés, incitant à vendre ou louer.
Pourrait recentrer la demande sur les résidences principales ou la location.