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Le 28 septembre, le peuple et les cantons voteront sur une réforme fiscale qui concerne directement les propriétaires immobiliers. Deux volets sont en jeu :

• Abolition de la valeur locative ;
• Introduction d’un impôt sur les résidences secondaires.

Si l’impôt spécial sur les résidences secondaires est rejeté, la valeur locative restera en vigueur. Cette double décision pourrait transformer la dynamique du marché immobilier helvétique.

La fin de la valeur locative : un soulagement pour les propriétaires

Introduite en 1934 comme mesure de crise, la valeur locative impose aux propriétaires de déclarer comme revenu imposable un loyer fictif pour le logement qu’ils occupent, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire. Ce revenu théorique correspond à au moins 60 % du loyer du marché.

En contrepartie, les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts :

• les intérêts hypothécaires ;
• les frais d’entretien.

Ce système avantage surtout les ménages fortement endettés ou ceux qui investissent dans des rénovations.

En cas d’abolition de la valeur locative

• Les primo-acquéreurs pourront continuer à déduire les intérêts hypothécaires pendant dix ans.
• Certaines déductions fiscales, notamment pour les frais d’entretien, seraient restreintes.
• Les cantons pourraient instaurer un impôt sur les résidences secondaires privées afin de compenser les pertes fiscales, estimées à 1,8 milliard CHF, liées à l’abolition de la valeur locative.

Effets macroéconomiques : gagnants et perdants

À l’échelle nationale, la réforme redistribuerait les cartes. Les propriétaires de résidences principales seraient les grands gagnants, grâce à une baisse de leur imposition. À l’inverse, les propriétaires de résidences secondaires supporteraient une charge fiscale accrue destinée à compenser les pertes des cantons et de la Confédération.

Rénovation : une activité sous pression en cas d’acceptation de la réforme

La suppression de la valeur locative s’accompagnerait de restrictions sur les déductions fiscales liées aux travaux d’entretien pour les propriétaires occupants. Conséquences : les rénovations non urgentes ou non énergétiques perdraient en attractivité, faute d’avantage fiscal. Donc, les maisons individuelles et le segment résidentiel occupé pourraient connaître un ralentissement des travaux de modernisation (cuisines, salles de bains, améliorations esthétiques).

Pour les entreprises de rénovation, cela implique la nécessité de repositionner leur offre sur l’efficacité énergétique, les rénovations à fort retour sur valeur ou les travaux préventifs.

Nouveaux segments de marché stimulés

• Retraités : la suppression de la valeur locative pourrait inciter ceux qui hésitaient à devenir propriétaires, car l’achat d’un logement deviendrait fiscalement plus avantageux.
• Familles : cette réforme soutiendrait la demande pour les maisons individuelles et les logements familiaux.
• Primo-accédants : l’abolition de la valeur locative améliorerait la rentabilité d’un premier achat. De plus, les intérêts hypothécaires resteraient déductibles pendant dix ans pour les nouveaux propriétaires.

Globalement, la réforme serait une bonne nouvelle pour les ventes de résidences principales, notamment dans les zones urbaines et périurbaines. Les promoteurs actifs sur ce segment (petits immeubles, PPE, villas familiales) pourraient ainsi trouver plus facilement des acquéreurs.

Risque pour le marché des résidences secondaires

La réforme exercerait un double frein sur l’acquisition de résidences secondaires :

• Une charge fiscale accrue sur les biens secondaires ;
• Moins d’incitations à en acquérir, même si les ménages disposent d’une capacité financière renforcée.

Conçue pour compenser l’abolition de la valeur locative, cette mesure pourrait finalement entraîner un ralentissement du marché secondaire, notamment dans les régions touristiques.

Que se passe-t-il si la réforme est acceptée ?

L’abolition de la valeur locative pourrait

• Stimuler l’accès à la propriété, notamment dans certaines régions. Les familles et les ménages qui hésitaient à acheter pourraient franchir le pas grâce à une facture fiscale allégée. Les primo-acquéreurs conserveraient en outre la possibilité de déduire leurs intérêts passifs pendant dix ans.
• Réduire les incitations à la rénovation : sans déductions fiscales, de nombreux projets de modernisation pourraient être reportés.
• Encourager une tendance au désendettement, puisque l’avantage fiscal lié aux intérêts hypothécaires disparaîtrait.

L’introduction d’un impôt sur les résidences secondaires pourrait

• Réduire l’attrait des résidences secondaires à usage privé.
• Décourager des investisseurs étrangers.
• Exercer une pression fiscale accrue sur les biens inoccupés ou peu utilisés, incitant à la vente ou à la mise en location.
• Recentrer la demande vers les résidences principales ou les biens destinés à la location.

Que se passe-t-il si la réforme est rejetée ?

Maintien de la valeur locative : le système actuel perdure. Les propriétaires continueront de payer un impôt sur un revenu fictif, ce qui pourrait freiner l’accès à la propriété, en particulier pour les jeunes ménages fortement endettés.

Régime actuel inchangé : il restera avantageux pour les investisseurs locatifs et les acheteurs à crédit, tant que leurs déductions fiscales dépassent la valeur locative.

Pas d’impôt sur les résidences secondaires : les biens de loisirs conserveraient leur fiscalité actuelle, ce qui soutiendrait ce segment, notamment dans les régions touristiques.

En quelques points : que faire si la réforme est acceptée ?

• Adapter la stratégie aux résidences principales : miser davantage sur la construction et la vente de biens destinés à l’habitation principale, rendus plus attractifs fiscalement.
• Réduire la dépendance aux résidences secondaires : anticiper une baisse de la demande dans ce segment.
• Revoir la rentabilité des projets de rénovation : intégrer le fait que les rénovations ne seront plus déductibles des impôts pour les propriétaires occupants (hors énergétique).
• Évaluer les spécificités cantonales et communales : certains cantons dépendent fortement de la fiscalité liée aux résidences secondaires.
• Anticiper l’évolution de la demande des ménages : un pouvoir d’achat accru pourrait stimuler les ventes de biens familiaux et urbains.
• Surveiller les taux hypothécaires : si les taux restent bas et que la fiscalité favorise la propriété, une reprise de la demande pourrait apparaître, notamment en périphérie ou dans les régions encore abordables.

En conclusion

La votation du 28 septembre pourrait redessiner en profondeur les règles du jeu entre propriétaires de résidences principales et secondaires, en modifiant les incitations fiscales. Son issue déterminera non seulement la dynamique du marché immobilier suisse, mais aussi les priorités futures en matière de rénovation, d’accès à la propriété et d’investissement locatif.


Sources
admin.ch - Article
admin.ch - Article
easyvote.ch - Article
lemanbleu.ch - Article
rts.ch - Article
uspi-vaud.ch - Article