Qu’en est-il réellement de la crise du logement ?
22 décembre 2025
Dans cet article, vous découvrirez les principaux enjeux de la crise du logement en Suisse et en Europe, ses causes et les solutions possibles.
Structure des ménages et occupation des logements en Suisse
La taille d’appartement la plus courante en Suisse est de 4 à 4,5 pièces. Environ 40 % de la population vit dans des logements dont la surface habitable se situe entre 71 et 110 m², dont près de 20 % entre 71 et 90 m². En moyenne, les propriétaires occupent des logements offrant des surfaces plus importantes que celles des locataires.
Deux tiers des ménages en Suisse sont composés de couples, en particulier dans la tranche d’âge des 36 à 55 ans. Entre 18 et 35 ans, les formes de logement sont réparties de manière plus homogène, avec une proportion comparable de couples avec enfants (30 %), de personnes seules (28 %) et de couples sans enfants (24 %). Parmi les 56 ans et plus, près de la moitié des ménages sont constitués de couples sans enfants.
Ainsi, si les grands logements demeurent particulièrement prisés par les propriétaires, la demande progresse parallèlement pour les petits logements, notamment les appartements d’une pièce, chez les jeunes adultes et les personnes retraitées ne vivant plus avec des enfants ni en couple.
La crise du logement en Suisse
- des loyers élevés, en particulier dans les zones urbaines ;
- un taux de logements vacants proche de zéro.
Pression sur l’offre de logements
Le taux de logements vacants en Suisse est de 1 %. Un taux inférieur à 2 % indique un marché tendu ; à 1 %, l’offre disponible ne couvre plus la demande.
Ce niveau signifie que le nombre de logements mis sur le marché est insuffisant, aussi bien à la location qu’à la vente. La demande dépasse la construction de logements, les capacités actuelles de construction et de mise sur le marché ne permettant pas de rétablir l’équilibre.
Régions sous forte pression
Certaines régions de Suisse affichent des taux de vacance inférieurs à 0,5 %, ce qui signifie que l’offre disponible est quasi inexistante. Cette situation concerne en priorité les zones urbaines à forte concentration d’emplois, où la demande dépasse nettement le nombre de logements construits.
Les taux les plus bas se trouvent principalement dans les centres économiques et les régions frontalières. Dans ces zones, les logements sont rares, coûteux et attribués très rapidement après leur mise sur le marché.
Ce déséquilibre ne se limite plus aux grandes villes. Il touche désormais de nombreuses agglomérations de taille moyenne ainsi que certaines zones périphériques, indiquant une pénurie étendue à l’ensemble du territoire.
Qui est particulièrement touché par la crise ?
La pénurie concerne en priorité les logements familiaux, en particulier les appartements de 3 à 4 pièces. Ce sont les biens les plus demandés et les moins disponibles, ce qui limite fortement les possibilités de relogement pour les ménages concernés.
Cette rareté réduit la mobilité résidentielle et contraint la mobilité professionnelle, notamment lors d’un changement d’emploi ou d’une évolution de la situation familiale.
Le manque de logements adaptés aux familles a des effets directs sur la dynamique sociale et économique. Il freine la mobilité interne, complique l’installation des nouveaux arrivants et rend plus difficile la stabilisation résidentielle. Dans le même temps, la pression sur les loyers se concentre sur les segments intermédiaires du marché, ce qui pèse directement sur le pouvoir d’achat des ménages.
Une crise du logement à l’échelle européenne
La crise du logement ne concerne pas uniquement la Suisse. Elle touche l’ensemble de l’Europe. Dans l’Union européenne, environ 1,3 million de personnes vivent sans domicile, soit l’équivalent de deux fois la population du Luxembourg.
Cette situation s’inscrit dans un contexte de hausse marquée des coûts du logement. Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 60 % au niveau européen, tandis que les loyers ont progressé d’environ 30 %. L’accès au logement est ainsi devenu une source d’insécurité pour une part croissante de la population. Comme l’a résumé Ursula von der Leyen, présidente de la Commission européenne : "Pour trop d’Européens aujourd’hui, se loger est devenu une source d’angoisse."
Focus sur les Pays-Bas
Les Pays-Bas constituent un exemple instructif pour analyser les déséquilibres actuels du marché du logement en Europe. Le pays dispose d’une part élevée de logements sociaux, représentant environ 30 % du parc résidentiel total début 2025. Malgré cette proportion, l’offre reste insuffisante pour répondre à la demande.
Au cours de la dernière décennie, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 100 % au niveau national, avec des hausses pouvant atteindre 130 % dans les zones à forte demande. Le revenu annuel moyen, estimé à 44 000 euros, ne permet plus d’accéder à la propriété, le prix moyen d’un logement dépassant 500 000 euros.
Le marché locatif est soumis à des contraintes similaires. En juillet 2024, les loyers moyens ont augmenté de 5,4 % sur un an, soit la plus forte hausse observée depuis plus de trente ans. Le déficit de logements est estimé à plus de 400 000 unités. Les délais d’accès au logement social atteignent en moyenne sept ans au niveau national, et 18 à 19 ans dans les grandes villes, notamment à Amsterdam.
Recherche de solutions : régulation publique du marché du logement
1. Réglementation de la location à court terme
À Bruxelles, la Commission européenne a élaboré une stratégie européenne du logement. Selon une version provisoire du plan, l’exécutif européen prévoit de proposer un cadre législatif visant à réguler les locations de courte durée, notamment celles qui sont réalisées via des plateformes comme Airbnb.
L’objectif est de réduire la part des logements retirés du marché locatif, en particulier dans les grandes villes, où ces pratiques sont associées à une diminution de l’offre locative traditionnelle et à une hausse des loyers.
2. Augmentation de la capacité de construction
La stratégie envisagée repose sur deux leviers principaux :
- réduire les pénuries de main-d’œuvre, notamment grâce à des programmes de formation et d’apprentissage dans les métiers de la construction ;
- adapter certaines normes et procédures, notamment sur les plans environnemental et administratif, afin de raccourcir les délais d’obtention des permis de construire, sans remettre en question les objectifs climatiques à long terme.
Selon les estimations de la Commission européenne, l’Europe aurait besoin de plus de deux millions de nouveaux logements par an afin de répondre à la demande actuelle et de limiter la persistance des déséquilibres sur le marché.
Causes possibles de la crise
Objection
L’augmentation de l’activité de construction est une réponse directe à la pénurie de logements. Pourtant, depuis 2023, le volume de logements construits diminue, malgré une forte demande.
Cette baisse est due à une combinaison de contraintes économiques, notamment le prix élevé des terrains et la rareté des terrains constructibles, et de contraintes structurelles liées à un système administratif qui a tendance à multiplier les obstacles plutôt qu’à faciliter la réalisation des projets.
Les recours et les contestations jouent un rôle dans la protection du patrimoine culturel, de l’environnement et du cadre de vie. Le cadre actuel permet toutefois à toute personne vivant à moins de 100 mètres d’un projet de déposer un recours, ce qui a un impact direct sur la production de logements.
Les procédures s’allongent, les chantiers sont retardés et les coûts augmentent avec le temps. Ces coûts supplémentaires sont ensuite répercutés sur les loyers ou conduisent à l’abandon de certains projets, ce qui aggrave la pénurie existante.
Le droit de recours doit être maintenu, car il sert à protéger l’intérêt public. Néanmoins, ses abus doivent être limités, par exemple en précisant les critères d’admissibilité et en imposant des frais proportionnés.
L’objectif est de préserver les mécanismes de contrôle démocratique sans bloquer la construction des logements nécessaires à la communauté.
Autorisations
Un deuxième obstacle majeur à la construction est le temps que prennent les procédures d’autorisation.
Alors qu’il y a une dizaine d’années, il était encore possible d’obtenir une autorisation de construire relativement rapidement, les délais ont souvent doublé. Ce qui prenait quelques mois, prend maintenant plusieurs années.
Chaque année supplémentaire a des conséquences concrètes: les loyers augmentent, certains investisseurs renoncent à leurs projets et les ménages restent plus longtemps sur les listes d’attente. L’allongement des procédures contribue donc directement à la pénurie de logements.
Cette situation n’est pas inévitable. Un renforcement des ressources humaines des services concernés, une meilleure coordination entre les administrations et une simplification des différentes étapes pourraient réduire les délais sans affaiblir les exigences juridiques ou environnementales.
Croissance démographique et attractivité économique
La croissance démographique, qui est en partie due à l’immigration de travail de l’Union européenne et de pays tiers, augmente la demande de logements.
Cette dynamique se concentre sur des pôles urbains économiquement attractifs tels que Zurich, Genève, Bâle ou Lausanne. Dans ces régions, la population croît plus rapidement que l’offre de logements, ce qui renforce les tensions sur le marché et contribue à l’augmentation des loyers.
Focus sur les Pays-Bas
Cette évolution a des conséquences sur la nature des projets réalisés. Elle favorise la construction de logements plus chers, destinés aux ménages les plus solvables, et contribue à la pénurie de logements réellement abordables.
Même si la construction de logements augmente, elle ne répond pas nécessairement aux besoins des ménages les plus touchés par la pénurie, ce qui aggrave encore le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Signes d’une surchauffe localisée
Le risque d’une bulle immobilière généralisée reste limité. Néanmoins, certaines zones présentent des signes de surévaluation.
Dans plusieurs zones urbaines, les prix atteignent des niveaux incompatibles avec les revenus des ménages moyens. Cette évolution est due à la pression sur le marché foncier, à la persistance de la pénurie d’offre et à la concurrence entre les investisseurs, qui soutiennent les prix indépendamment des fondamentaux liés au pouvoir d’achat.
La formation des prix repose de plus en plus sur la capacité d’investissement plutôt que sur l’usage résidentiel. Cette dynamique creuse les inégalités territoriales et sociales.
Le principal risque est l’établissement d’une division durable du logement, où l’accès au logement dépend de la solvabilité et du patrimoine et non plus des besoins en logement.
Solutions possibles
taux directeur
En théorie, cette situation facilite le financement de nouveaux projets et l’accès à la propriété. Dans un contexte de pénurie de logements, cet effet a surtout un impact sur la demande.
Si l’offre reste limitée, des taux d’intérêt bas ont tendance à soutenir les prix plutôt qu’à améliorer l’accessibilité au logement. L’instrument monétaire ne peut donc être efficace que s’il est complété par des mesures visant à accroître l’offre.
Logement social
La crise du logement touche l’ensemble de l’Europe, ce qui a conduit à un renforcement des politiques de logement social. Plusieurs pays ont augmenté les investissements publics et semi-publics pour créer des logements à loyers modérés et stabiliser le marché dans les segments inférieurs et moyens.
Dans ce contexte, certaines organisations jouent un rôle clé. Par exemple, Places for People, une entreprise sociale basée à Londres et opérant dans tout le Royaume-Uni, a émis des obligations à grande échelle pour financer la construction de logements abordables et améliorer l’efficacité énergétique de son parc immobilier.
Ce type de financement permet de mettre à disposition de l’argent privé à long terme au service d’objectifs sociaux tout en augmentant l’offre de logements accessibles.
Les logements sociaux constituent donc un instrument de stabilisation structurelle du marché, en particulier pour les ménages à faibles et moyens revenus.
Séparation partielle entre la valeur d’usage et la valeur d’investissement
Une partie de ces tensions provient de la confusion entre le logement en tant que bien de consommation et le logement en tant que produit financier.
Les instruments de régulation peuvent atténuer ces tensions, par exemple en régulant certains usages spéculatifs ou en favorisant des projets dont l’objectif est de long terme et lié au logement.
L’objectif n’est pas d’éliminer les investissements privés, mais de rééquilibrer les incitations en faveur de l’utilisation.
Conclusion
Plusieurs constats :
- la production de logements est freinée par des contraintes liées au sol, administratives et juridiques ;
- la croissance démographique et la concentration des emplois renforcent la pression dans les centres urbains ;
- la transformation du logement en actif financier renforce la pénurie de logements abordables ;
- les mesures monétaires favorables soutiennent la demande sans corriger les rigidités de l’offre.
Dans ce contexte, une réponse efficace suppose une action coordonnée qui combine une régulation ciblée, l’accélération des procédures, l’élargissement de l’offre et le développement de formes de logement qui ne sont pas axées sur la maximisation du rendement.
Sans corrections structurelles, la pénurie risque de se pérenniser et d’accroître les inégalités d’accès au logement.